소멸시효 지난 근저당권·가압류 말소 ㅡ 울산 사례

법무사 여환동 · 2026년 10월 11일 작성

피담보채권이 시효로 소멸한 근저당권을 말소등기청구 소송으로 지우는 방법, 근저당권자가 사망했거나 채권이 압류된 경우의 상대방, 가압류를 사정변경으로 취소하는 절차를 실제 사건과 서류로 설명합니다.

등기사항증명서를 떼어 보면 이미 오래전에 갚았거나 십수 년 동안 아무도 권리를 행사하지 않은 근저당권과 가압류가 그대로 남아 있는 경우가 적지 않습니다. 평소에는 아무 문제가 없어 보이지만, 집을 팔거나 담보대출을 받으려는 순간 매수인과 은행은 그 등기부터 지워 달라고 요구합니다.

채권은 일정 기간 행사하지 않으면 소멸시효로 소멸하고, 그 채권을 담보하던 근저당권도 함께 소멸합니다. 그러나 등기는 저절로 지워지지 않습니다. 권리자가 협조하지 않으면 소유자가 법원의 판결이나 결정을 받아 직접 정리해야 합니다.

1. 근저당권과 피담보채권의 소멸시효

근저당권은 채권을 담보하기 위한 권리이므로 담보된 채권이 없어지면 함께 없어집니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다고 정하고 있습니다.

채권의 소멸시효는 일반 민사채권이 10년(민법 제162조 제1항), 상행위로 생긴 채권이 5년(상법 제64조)입니다. 개인 사이의 금전 대여로 설정된 근저당권이라면 변제기부터 10년, 은행 대출처럼 상행위로 생긴 채권이라면 5년이 기준이 됩니다. 다만 그 사이 채권자가 소송을 내거나 압류·가압류를 하거나 채무자가 채무를 승인했다면 시효는 중단되고 그때부터 다시 계산합니다(민법 제168조).

시효를 주장할 수 있는 사람은 채무자만이 아닙니다. 담보가 설정된 부동산을 매매·증여·상속으로 넘겨받은 현재의 소유자(제3취득자)도 피담보채권이 소멸하면 직접 이익을 받는 사람이므로 소멸시효를 원용할 수 있습니다(대법원 판례).

2. 근저당권과 가압류, 정리 방법의 차이

가압류는 근저당권과 사정이 다릅니다. 가압류 자체가 시효중단 사유이고, 대법원은 가압류의 집행보전 효력이 존속하는 동안은 시효중단의 효력도 계속된다고 봅니다(대법원 판례). 가압류등기가 남아 있는 한 그 채권의 시효는 다시 진행하지 않는 셈이므로, 오래된 가압류는 시효보다 민사집행법이 정한 취소 사유로 정리합니다.

근저당권은 소송으로, 가압류는 취소신청으로 정리한다고 이해하시면 됩니다. 어느 쪽이든 권리자의 협조를 먼저 구해 보고, 협조가 없을 때 법원의 절차로 넘어갑니다.

3. 실제 사건 — 울산 남구 빌라의 14년 된 근저당권

의뢰인은 2018년 8월 울산 남구의 빌라를 증여로 넘겨받은 소유자였습니다. 2019년 2월 18일 발급한 등기사항증명서를 보면 을구 1번의 농협 근저당권은 2018년 8월 22일 해지로 말소되었지만, 2번에는 2004년 12월 29일 설정된 채권최고액 3,000만 원의 개인 근저당권이 14년째 남아 있었습니다.

의뢰인은 증여받을 때 그 채무는 이미 갚았다는 말을 들었지만, 근저당권자로부터 말소 서류를 받지 못한 상태였습니다. 본 법무사는 소장에서 피담보채무가 변제되었다는 점과, 설령 변제되지 않았더라도 등기 후 10년이 지나 피담보채권이 시효로 소멸했다는 점을 함께 주장했습니다. 오래된 변제 사실은 증거를 찾기 어려우므로 시효 소멸을 함께 주장해 두는 것이 안전합니다.

근저당권자는 소장을 받고도 답변서를 내지 않았습니다. 피고가 답변서를 제출하지 않으면 법원은 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조 제1항). 울산지방법원은 2019년 6월 20일 근저당권설정등기의 말소를 명하는 무변론 판결을 선고했습니다. 등기부를 발급한 날부터 넉 달 만이었습니다.

4. 오래된 근저당권·가압류를 정리할 때 확인할 사항

근저당권이라면

첫째, 권리자부터 찾습니다. 주민등록초본과 법인등기부(폐쇄등기부 포함)로 근저당권자의 생존·주소·파산 여부를 확인합니다. 협조를 받을 수 있으면 해지로 가장 빨리 끝납니다.

둘째, 시효 기간과 중단 사유를 따집니다. 일반 채권 10년, 상사채권 5년이고, 그 사이 소송·압류·가압류·채무 승인이 있었는지 확인합니다.

셋째, 상대방을 빠짐없이 세웁니다. 근저당권자가 사망했다면 상속인 전원을, 상속인이 모두 포기했다면 상속재산관리인 선임부터 청구합니다. 근저당권부 채권에 압류가 있으면 압류권자도 피고로 삼습니다.

압류권자도 승낙할 의무가 있습니다. 근저당권부 채권에 압류가 들어와 있어도, 피담보채권이 이미 시효로 소멸했다면 그 압류는 효력이 없고 압류권자는 말소에 승낙해야 합니다(대법원 판례). 국가가 체납처분으로 압류해 둔 경우도 같습니다.

넷째, 판결을 받으면 등기는 혼자 신청합니다. 판결정본과 확정증명원으로 소유자가 단독으로 말소등기를 신청합니다(부동산등기법 제23조 제4항). 근저당권자가 사망해 상속재산관리인을 상대로 판결을 받았다면 상속재산관리인 선임 심판문도 함께 냅니다. 등기의무자 측이 누구인지 등기관이 확인할 수 있어야 하기 때문입니다.

본 사무소가 울산지방법원 등기과에 낸 근저당권말소등기 신청서입니다. 근저당권자가 사망하고 상속인이 모두 상속포기를 한 상가의 근저당권을, 의뢰인께서 다른 곳에서 받아 오신 판결로 말소했습니다. 등기원인은 「확정판결」이고, 등기의무자 칸에는 상속재산관리인이 적힙니다.

가압류라면

첫째, 본안의 소가 있었는지 확인합니다. 가압류 집행 후 3년간 본안의 소가 없었다면 시효를 따지기 전에 그 사유만으로 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조 제1항 제3호).

둘째, 채권 소멸을 증명할 서류를 갖춥니다. 변제확인서, 공탁서, 판결문 등으로 피보전채권이 소멸했음을 소명합니다.

본 사무소가 채무자를 대리해 낸 변제공탁서입니다. 본안 판결이 확정된 뒤 채권자가 돈을 받지 않자 판결 원금과 지연손해금 20,684,383원을 공탁했고(민법 제487조), 이 공탁서로 피보전채권이 소멸해 사정이 변경되었다는 것을 소명해 가압류 취소를 신청했습니다(민사집행법 제288조 제1항 제1호).

시효 소멸을 사정변경으로 주장하려면 따질 것이 하나 더 있습니다. 가압류가 유지되는 동안은 시효가 중단된 상태로 보므로, 가압류 이전에 이미 시효가 완성되었는지를 확인해야 합니다.

셋째, 해방공탁금은 가압류 취소까지 마쳐야 회수됩니다. 해방공탁으로 집행만 풀어 둔 경우에는 가압류 취소결정을 받아야 공탁금을 돌려받을 수 있습니다.

맺음말

오래된 근저당권과 가압류는 시간이 지났다고 사라지지 않습니다. 채권이 시효로 소멸했더라도 등기를 지우는 일은 소유자가 직접 해야 하는 절차입니다. 울산 남구 빌라의 14년 된 근저당권은 소장을 낸 지 넉 달 만에 등기부에서 지워졌습니다. 등기부에 오래된 담보가 남아 있다면 권리자, 시효 기간, 중단 사유를 차례로 확인하는 것부터 시작하시기 바랍니다.