울산 부동산 임의경매 신청

법무사 여환동 · 2026년 9월 30일 작성

근저당·전세권으로 판결 없이 하는 임의경매의 뜻과 절차, 개시결정부터 배당까지의 기간, 경매사건 조회 방법, 세입자가 먼저 받는 순서까지 법무사가 직접 처리하며 울산지방법원 실제 결정문으로 설명합니다.

돈을 빌려주며 근저당을 잡아 두었거나 전세권을 등기해 두었다면, 판결 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있습니다. 담보권 자체가 경매할 권리이기 때문입니다 (민사집행법 제264조). 울산·양산의 부동산이면 울산지방법원입니다.

임의경매의 뜻 — 담보권으로 하는 경매

임의경매는 근저당권·전세권처럼 등기된 담보권을 실행하는 경매입니다. 판결·지급명령 같은 집행권원이 있어야 하는 강제경매와 달리, 담보권 자체가 경매할 권리라 소송을 거치지 않습니다. 이름은 「임의」지만 채무자 동의가 필요하다는 뜻은 아닙니다.

절차와 기간

1. 신청 → 개시결정

   근저당권이 적힌 등기사항증명서와 차용증 같은 채권 서류를 붙여 부동산이 있는 곳의 울산지방법원에 신청합니다. 법원이 임의경매개시결정을 하면 등기부에 경매개시결정 등기가 올라갑니다.

2. 배당요구 종기 → 감정·매각기일

   법원이 배당요구 종기를 정해 알리고, 감정평가와 현황조사 뒤 매각기일을 엽니다. 유찰되면 값을 낮춰 다시 매각합니다.

3. 매각허가 → 대금지급 → 배당

   매수인이 대금을 내면 배당표를 만들어 나눕니다. 기간은 유찰 횟수와 배당 다툼에 따라 크게 달라집니다.

진행 조회 — 사건번호(○○타경○○○○○)가 나오면 대법원 법원경매정보에서 매각기일·감정가·유찰 여부를, 나의 사건검색에서 송달과 결정 내역을 조회할 수 있습니다.

근저당권 실행 — 개시결정

경매로 넘어간 집의 세입자

세입자는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당표에 올라갑니다. 소액보증금이면 근저당보다 먼저 받는 최우선변제, 전입신고와 확정일자를 갖췄으면 그 날짜 순서대로 받는 우선변제를 받습니다. 위 배당표에서 소액임차인 두 사람이 새마을금고보다 먼저 받은 것이 그 예입니다. 근저당보다 먼저 전입한 세입자는 매수인에게도 보증금을 주장할 수 있습니다.

전세권자도 임의경매를 합니다

지역과 상관없는 내용은 부동산 임의경매 신청 에 정리해 두었습니다.