울산 상가임차권등기명령

법무사 여환동 · 2026년 11월 14일 작성

울산 상가임차권등기명령, 가게를 옮겨도 대항력을 지켜 주는 효력과 이미 옮긴 뒤 새로 얻는 효력, 보정서, 환산보증금 셈, 세무서 현황서 대응, 보증금 소송과 항소심까지 울산 사건 서류로 안내합니다.

가게를 비우고 나왔는데 보증금을 돌려받지 못했다면 상가임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 마쳐지면 가게를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 남고, 이미 옮긴 뒤라면 등기한 날부터 새로 생깁니다. 아래는 본 사무소가 울산지방법원에 낸 상가 사건들입니다. 이미 다른 곳으로 옮긴 뒤에 낸 사건과, 그 뒤 보증금 소송이 항소심까지 간 사건이 있습니다.

상가임차권등기명령의 두 가지 효력

상가임차권등기명령에는 효력이 두 가지 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항이 한 조문 안에 둘을 함께 적어 두었습니다. 가게를 아직 옮기지 않았는지, 이미 옮겼는지에 따라 어느 효력을 쓰는지가 갈립니다.

가게를 옮기기 전이라면 — 등기로 대항력을 지키고 나갑니다

상가의 대항력은 가게를 넘겨받아 쓰고 있는 것(인도)과 사업자등록이 함께 있어야 유지됩니다. 그래서 보증금을 받지 못한 채 가게를 비우거나 사업자등록을 다른 곳으로 옮기는 순간 대항력이 사라지고, 확정일자로 얻어 둔 우선변제권의 순위도 함께 잃습니다. 그 사이에 건물에 근저당이 새로 들어오거나 건물이 팔리면 보증금을 지키기 어려워집니다.

가게를 옮기기 전에 임차권등기를 마치면 이 문제가 없습니다. 등기를 마친 뒤에는 가게를 비우고 사업자등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다 (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 뒷부분). 순위도 처음 사업자등록·확정일자를 갖춘 날 그대로입니다. 그래서 새 가게로 이사해 영업을 시작해야 하는 분께 가장 먼저 권하는 절차입니다.

1. 계약 종료 확인

   기간이 끝났는지, 나가겠다고 알린 날부터 3개월이 지났는지 봅니다.

2. 임차권등기명령 신청

   지금 상가의 사업자등록과 확정일자를 그대로 적어 냅니다.

3. 결정 → 등기 촉탁

   2023년 개정으로 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁합니다.

4. 등기부에서 임차권등기 확인

   등기사항증명서 을구에 임차권이 올랐는지 직접 봅니다.

5. 그 뒤에 가게 이전·사업자등록 이전

   이때부터는 옮겨도 대항력과 우선변제권이 남습니다.

가게를 이미 옮겼다면 — 대항력을 새로 얻는 신청

보증금을 받지 못한 채 이미 가게를 옮기셨어도 늦지 않습니다. 이때는 둘째 효력, 곧 새로 얻는 효력을 씁니다. 2020년 사건은 남구의 상가 2층 한 칸(134.76㎡)을 보증금 1,200만 원, 월세 80만 원(부가세 별도)에 빌려 학원을 하던 분의 일입니다. 2017년에 2년으로 계약했고 한 번 묵시적으로 갱신되어 2020. 6. 30.에 끝나는 계약이었습니다. 의뢰인은 계약이 끝나는 날에 맞춰 가게를 비웠지만 임대인은 「해지 통보를 받지 못했다」며 보증금을 주지 않았습니다.

1. 2020. 5. 8. 나가겠다는 문자

   계약을 대신 맺었던 임대인의 남편에게 보냈습니다.

2. 2020. 6. 30. 가게 인도

   청소와 간판 정리를 마치고 출입문 비밀번호를 알렸습니다. 학원은 이미 다른 곳으로 옮겨 사업자등록도 바뀐 뒤였습니다.

3. 2020. 7. 7. 보정서

   이미 잃은 대항력을 새로 얻으려는 신청이라고 밝히고 신청 내용을 고쳤습니다.

4. 2020. 7. 22. 임차권등기 결정

   사무소 기록으로는 8. 14.에 등기부에 올랐습니다.

5. 2021. 1. 27. 보증금 판결

   울산지방법원 소액 사건. 1,118만 5,400원을 인정했습니다.

6. 2021. 12. 23. 항소심 판결

   임대인이 항소했습니다. 부가세 288만 원을 더 빼고 830만 5,400원으로 정해졌습니다.

아래는 이 사건에서 낸 보정서입니다. 신청 이유와 함께 사업자등록일자를 「없음」으로 고쳤습니다. 가게를 옮기면서 사업자등록 주소도 바뀌어, 그 상가에 대한 사업자등록은 이미 없었기 때문입니다.

아래는 보정 뒤에 나온 결정의 첫 장입니다. 주문에 「상가임차권등기를 명한다」고 적혀 있고, 사업자등록일자는 「없음」입니다.

아래는 결정의 둘째 장입니다. 점유개시일자와 확정일자도 「없음」이지만 결정이 났습니다. 맨 아래 주의 사항도 함께 보십시오.

환산보증금 — 먼저 셈해 보십시오

상가임차권등기명령은 환산보증금이 지역 한도 안인 상가만 신청할 수 있습니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 이 사건을 셈하면 이렇습니다.

등기 뒤 보증금 소송 — 문자 한 통과 부가세

등기는 권리를 지키는 것이고, 돈을 받으려면 판결 같은 집행권원이 따로 있어야 합니다. 이 사건은 보증금 1,200만 원에서 의뢰인 스스로 밀린 한 달 월세 80만 원과 전기요금 1만 4,600원을 빼고 소송을 냈습니다.

아래는 1심 판결의 첫 장입니다. 청구한 1,118만 5,400원을 모두 인정했습니다.

의뢰인은 이 판결로 임차권등기를 해 둔 바로 그 상가에 강제경매를 신청했습니다. 그 뒤 임대인이 변호사를 선임해 항소했습니다. 임대인의 주장은 둘이었습니다.

아래는 항소심 판결의 첫 장입니다. 1심보다 288만 원이 줄어든 830만 5,400원으로 정해졌습니다.

아래는 항소심 판결의 이유 가운데 한 장입니다. 3개월 주장을 물리친 대목과, 부가세를 뺀 셈이 적혀 있습니다.

세무서가 현황서를 떼어 주지 않을 때

상가임차권등기명령을 신청하면 법원이 세무서의 「상가건물 임대차현황서」를 내라고 할 때가 있습니다. 그런데 이미 가게를 옮긴 임차인에게는 세무서가 이 서류를 떼어 주지 않습니다. 2014년 사건이 그랬습니다. 상가 2층에서 요가학원을 하던 분이 계약을 끝내고 가게를 옮겼는데, 임대인이 원상회복을 이유로 보증금 1,500만 원을 주지 않던 사건입니다.

아래는 법원의 보정명령에 낸 정정·보정서의 첫 장입니다. 계약일자와 확정일자를 고치고, 현황서를 낼 수 없는 사정을 적었습니다.

아래는 둘째 장입니다. 이 신청은 이미 잃은 대항력을 새로 얻으려는 것이라 현황서가 없어도 된다는 이유를 법 조문으로 적었습니다.

보내 주실 것

기간과 비용

이 사건에서 낸 등록면허세는 7,200원(등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원)이었습니다. 인지대, 송달료, 등기신청수수료와 보수는 상가임차권등기명령 에 적어 두었습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).

나머지는 전국이 같습니다

환산보증금 한도를 넘는 상가의 길, 대항력과 우선변제권의 뜻, 비용 셈은 울산이라서 달라지지 않습니다. 상가임차권등기명령 에 사무소 사건 서류와 함께 자세히 적어 두었습니다.

울산의 다른 민사 일

지역과 상관없는 내용은 상가임차권등기명령 에 정리해 두었습니다.