상가임차권등기명령

보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 보증금 1억에 월세 300만 원이면 4억이 됩니다. 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 부가가치세는 빼고 계산합니다.

지역마다 다릅니다. 서울이 9억 원, 과밀억제권역과 부산이 6억 9,000만 원, 울산을 비롯한 그 밖의 광역시가 5억 4,000만 원, 양산이나 경주 같은 그 밖의 지역이 3억 7,000만 원입니다. 다만 광역시라도 군 지역은 빠져서, 울산이라도 울주군에 있는 상가는 3억 7,000만 원 구간입니다. 소재지가 시인지 군인지부터 보셔야 합니다.

임차권등기명령 자체를 신청할 수 없습니다. 우선변제권과 차임 인상 5% 상한도 적용되지 않습니다. 반면 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 한도를 넘어도 그대로 적용됩니다. 문제는 그 대항력이 점유와 사업자등록에 붙어 있어서 나가면 사라지는데 붙잡아 둘 등기를 할 수 없다는 것입니다. 버틸 수 있으면 나가지 않고 점유를 유지하는 것이 유일한 보전 수단이고, 나가야 한다면 대항력을 잃는 것을 감수하고 지급명령이나 소송으로 집행권원을 만들어 받아 냅니다.

가장 어려운 상황입니다. 한도 이하 상가라면 임차권등기로 권리를 가지고 나갈 수 있지만 한도를 넘으면 그 길이 없어, 나가는 순간 보통의 채권자가 됩니다. 우선변제권이 없으므로 경매에서 근저당권자 뒤로 밀리고, 건물에 대출이 많으면 배당에서 남는 것이 없을 수 있습니다. 그래서 지급명령이나 소송으로 집행권원을 만들면서 부동산 가압류로 건물을 묶어 두는 쪽으로 갑니다. 보증금과 월세, 가게 주소를 알려 주시면 어느 쪽인지부터 확인해 드립니다.

금액 한도가 있다는 것이 가장 큰 차이입니다. 또 대항력의 뿌리가 전입신고가 아니라 사업자등록이고, 확정일자를 동주민센터가 아니라 관할 세무서에서 받습니다. 절차와 비용은 거의 같습니다.

안 됩니다. 등기가 마쳐지기 전에 폐업하거나 사업자등록을 옮기면 그 순간 대항력이 끊기고, 뒤늦게 등기가 되어도 되살아나지 않습니다. 등기부등본으로 올라간 것을 확인한 뒤에 정리하십시오.

필요 없습니다. 법원에 신청하면 법원이 결정하고 등기소가 직접 등기합니다. 2023년에 법이 바뀌어 임대인에게 결정문이 닿기 전에도 등기가 되므로 그만큼 빨라졌습니다.

별개의 문제입니다. 권리금 회수를 방해받은 것과 보증금을 못 받은 것은 다른 이야기이므로, 보증금은 보증금대로 임차권등기로 지켜 두셔야 합니다.

법원과 등기소에 내는 돈은 둘이서 상가 한 칸이면 다 합쳐 약 47,000원입니다. 인지대 2,000원, 송달료 당사자 수 × 5,640원 × 3회분, 등록면허세 7,200원, 등기신청수수료 4,000원입니다. 법무사 보수는 돌려받을 보증금을 기준으로 구간을 나눕니다.