개인회생 임차보증금 — 임대차계약서 없을 때 소명 방법

법무사 여환동 · 2026년 11월 12일 작성

임대차계약서를 잃어버렸거나 보증금을 현금으로 줬어도 소명은 할 수 있습니다. 대신 낼 자료, 보증금 출처를 묻는 이유, 집주인이 협조하지 않을 때의 사실조회를 저희 사무소 보정권고와 보정서로 설명합니다.

개인회생을 신청하면 법원은 지금 사는 집의 임대차계약서뿐 아니라, 주민등록초본에 나온 예전 집의 계약서와 보증금까지 묻습니다. 그런데 오래전 계약서는 잃어버렸거나 이사하면서 집주인에게 돌려준 경우가 많고, 보증금을 현금으로 주고받아 통장 기록이 없기도 합니다. 계약서가 없다고 소명을 못 하는 것은 아닙니다. 이 글은 계약서 대신 낼 수 있는 자료, 보증금 출처를 묻는 이유, 계약서가 의심받을 때와 집주인이 협조하지 않을 때의 대처를 저희 사무소가 받은 보정권고와 실제로 낸 보정서·사실조회신청서로 짚어 봅니다.

법원이 임대차계약서와 보증금을 묻는 이유

임차보증금은 집주인에게서 돌려받을 돈이므로 채무자의 재산입니다. 그래서 재산목록에 적고 청산가치를 계산할 때 넣습니다. 법원은 임대차계약서로 보증금과 월세를 확인하고, 계약서의 보증금과 재산목록에 적은 금액이 다르면 그 이유도 적게 합니다.

지금 집만 보는 것도 아닙니다. 소득에 비해 보증금이 맞지 않아 보이면 법원은 주민등록초본으로 예전 주소를 확인하고, 그 집의 계약서를 내게 합니다. 예전 보증금이 지금 보증금보다 많았다면 그 차액을 어디에 썼는지도 묻습니다. 신청 직전에 큰 보증금을 돌려받아 어딘가로 옮겨 두지 않았는지 보려는 것입니다.

임대차계약서가 없을 때 대신 낼 자료

계약서가 없는 사정은 사람마다 다릅니다. 사정에 맞는 자료를 찾아 계약서 대신 냅니다. 한 가지로 부족하면 여러 자료를 함께 냅니다.

확정일자나 신고 기록은 계약서를 잃어버린 경우 가장 믿을 만한 대체 자료입니다. 집주인과 임차인은 이해관계인으로서 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제5조). 아래는 계약서를 버려 낼 수 없었던 사건에서 저희 사무소가 낸 답입니다.

자료가 없을 때 가장 나쁜 대응은 아무것도 적지 않는 것입니다. 왜 없는지, 그때 보증금과 월세가 얼마였는지, 돌려받은 돈은 어디에 썼는지를 구체적으로 적으면, 법원은 그 설명과 다른 자료를 맞춰 보고 판단합니다.

보증금을 현금으로 줬을 때

보증금을 현금으로 주고받았다면 돈의 흐름을 앞뒤로 보여 줍니다. 계약 무렵 통장에서 큰돈을 찾은 기록이 있으면 그 출금 내역을 내고, 집주인이 현금으로 받았다는 확인서를 받아 냅니다. 집주인의 확인서에는 집주인의 인감을 찍고 인감증명서나 신분증 사본을 붙이는 것이 좋습니다. 확인서만 있고 돈이 나간 기록이 전혀 없으면 법원은 다시 출처를 물을 수 있습니다.

보증금 출처와 사용처를 묻는 이유

법원은 보증금이 얼마인지뿐 아니라 그 돈을 어떻게 마련했는지도 묻습니다. 빚을 내서 보증금을 넣었다면 그 대출이 채권자목록에 있는지, 가족이 대신 냈다면 정말 가족의 돈인지, 채무자 몫은 얼마인지를 가려야 청산가치를 정할 수 있기 때문입니다.

이 사건에서 저희 사무소는 배우자가 받은 대출과 채무자가 받은 대출로 보증금을 나누어 마련한 경위를 금융자료와 함께 밝히고, 채무자 몫으로 들어간 금액은 청산가치에 넣었습니다. 이 사건은 보정서를 낸 지 보름 남짓 만에 개시결정을 받았습니다.

가족이 임차인으로 계약한 집에 함께 사는 경우에도 같은 질문을 받습니다. 그 가족이 실제로 보증금을 냈는지, 채무자가 명의만 빌린 것은 아닌지를 보려는 것입니다. 배우자 명의 보증금은 개인회생 배우자 명의 재산 — 청산가치에 넣나 에 적었습니다.

계약서가 위·변조로 의심받을 때

청산가치를 줄이거나 관할을 맞추려고 계약서를 꾸미는 경우가 있어, 법원은 계약서가 허술하면 진짜인지부터 봅니다. 다음과 같은 계약서는 의심을 받기 쉽고, 그때는 보증금과 월세가 실제로 오간 금융자료를 함께 내야 합니다.

• 중개사무소 없이 당사자끼리 작성했고, 확정일자도 받지 않은 계약서
• 기재사항 일부가 비어 있거나 손으로 고친 흔적이 있는 계약서
• 계약일보다 훨씬 전에 전입한 경우(재계약했을 가능성 — 예전 계약서도 냄)
• 최근에 새로 쓴 계약서(조건이 바뀌었을 가능성 — 이전 계약서와 비교)
• 주변 시세보다 보증금이 지나치게 낮거나, 소득에 비해 월세가 지나치게 높은 계약

집주인이 협조하지 않을 때 — 사실조회

계약서 사본이나 확인서를 집주인에게 부탁했는데 거절당하는 경우도 있습니다. 그때는 법원에 사실조회를 신청해, 법원이 집주인에게 보증금과 계약 내용을 직접 묻게 할 수 있습니다(민사소송법 제294조). 채무자가 할 수 있는 노력을 다했다는 기록도 됩니다.

계약서가 없을 때 소명 순서

1. 소유·임차·무상 가운데 무엇이었는지, 임차였다면 보증금과 월세가 얼마였는지 적습니다.
2. 집주인, 중개사무소, 확정일자를 준 기관, 임대차 신고 기록을 차례로 확인합니다.
3. 보증금을 보낸 기록, 돌려받은 기록, 그 돈을 쓴 곳을 통장 내역으로 정리합니다.
4. 왜 없는지와 그때의 조건을 보정서에 구체적으로 적고, 등기사항증명서 등 남은 자료를 붙입니다.
5. 집주인이 협조하지 않으면 법원에 사실조회를 신청합니다. 소명하지 못한 금액은 재산목록에 넣는 방안도 함께 검토합니다.