전세보증금 압류 (임차보증금)
상대가 집주인에게 맡겨 둔 보증금을 붙잡습니다. 지금 걸어도 계약이 끝나야 받고, 먼저 빠지는 돈이 있습니다.
강제집행의 다른 글 17편
상대방이 전세나 월세로 살고 있다면, 집주인에게 맡겨 둔 보증금을 붙잡을 수 있습니다. 이때 제3채무자는 집주인입니다.
지금 잡아도 지금 받지는 못합니다
보증금은 임차인이 집을 비워 줄 때 비로소 돌려받는 돈입니다. 압류를 걸어 두어도 상대방이 계속 살고 있으면 받을 수 없습니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 계약이 아직 남아 있음 | 압류만 걸어 두고 기다립니다 |
| 계약이 끝나고 이사함 | 집주인이 돌려줄 돈에서 받습니다 |
| 계약을 계속 연장함 | 그만큼 계속 기다려야 합니다 |
보증금에서 먼저 빠지는 것들
집주인은 보증금을 그대로 내주지 않습니다. 받을 것을 먼저 빼고 남은 돈만 돌려줍니다. 압류로 받을 수 있는 것도 그 남은 돈입니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 밀린 월세 | 연체된 차임은 보증금에서 먼저 공제됩니다 |
| 밀린 관리비 | 임차인이 부담할 관리비도 마찬가지입니다 |
| 원상회복 비용 | 집을 망가뜨린 부분을 고치는 데 든 돈입니다 |
| 미납 공과금 | 전기·수도 요금 등이 남아 있으면 빠집니다 |
먼저 가져가는 사람이 있습니다
보증금은 다른 사람이 먼저 가져갈 수 있는 돈입니다. 압류를 걸어도 순위에서 밀리면 받을 것이 없습니다.
| 무엇 | 어떤 상황 |
|---|---|
| 다른 채권자의 압류 | 먼저 걸어 둔 사람이 있으면 나누어 받습니다 |
| 질권 | 임차인이 전세대출을 받으면서 은행에 보증금을 담보로 잡힌 경우입니다 |
| 집주인의 공제 | 위에서 본 밀린 월세·원상회복비가 먼저 빠집니다 |
집주인이 바뀌면
압류 뒤에 집이 팔려 집주인이 바뀌는 일이 있습니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력이 있으면 집을 산 사람이 임대인 자리를 그대로 물려받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 보증금을 돌려줄 의무도 함께 넘어갑니다.
기다리는 동안 챙길 것
압류를 걸어 두면 할 일이 끝난 것처럼 보이지만 그냥 두면 정작 받을 때 막힙니다. 임대차가 끝나 갈 무렵에는 세 가지를 살핍니다.
| 무엇을 | 왜 |
|---|---|
| 등기부 — 집주인이 그대로인지 | 소유자가 바뀌었으면 제3채무자를 정리해 두어야 합니다 |
| 질권이 걸려 있는지 | 전세대출을 낀 집이면 은행이 먼저 가져갑니다 |
| 임차인이 실제로 집을 비웠는지 | 비워 주기 전에는 집주인이 보증금을 내주지 않아도 됩니다 |
미리 확인하면 좋은 것
| 무엇 | 어떻게 |
|---|---|
| 집주인이 누구인지 | 등기사항증명서로 소유자를 확인합니다 |
| 보증금이 얼마인지 | 임대차 계약 내용을 알 수 있으면 가장 좋습니다 |
| 다른 권리가 있는지 | 등기부에 근저당이 많으면 집 자체가 위태로울 수 있습니다 |
| 집주인의 태도 | 압류를 걸면서 진술최고로 남은 금액을 묻습니다 |
비용과 기간
인지대 4,000원에 송달료가 더해지고, 보수는 받으려는 금액의 구간에 따라 정해집니다. 구간표는 채권압류 및 추심명령 편에 있습니다.
| 단계 | 걸리는 시간 |
|---|---|
| 신청서 접수 → 법원의 결정 | 약 3~5일 |
| 결정문이 집주인에게 송달 | 약 5~7일, 길게는 10일까지 |
| 실제로 받기까지 | 임차인이 집을 비워 줄 때까지 기다려야 합니다 |
자주 묻는 질문
상대방이 계속 살고 있으면 못 받나요?
네, 보증금은 나갈 때 비로소 돌려받는 돈이라 그때까지 기다려야 합니다. 다만 압류를 걸어 두면 이사하면서 보증금을 챙겨 가는 것은 막을 수 있습니다.
월세가 밀려 있으면 어떻게 되나요?
밀린 월세와 관리비, 원상회복 비용이 보증금에서 먼저 빠집니다. 오래 밀렸다면 남는 것이 거의 없을 수도 있습니다.
전세대출이 있는 집이면요?
은행이 보증금에 질권을 잡아 둔 경우가 많습니다. 은행이 먼저 가져가므로 남는 금액을 먼저 가늠해 보셔야 합니다.
압류한 뒤에 집이 팔렸습니다.
임차인에게 대항력이 있으면 집을 산 사람이 임대인 자리를 그대로 물려받으므로(주택임대차보호법 제3조 제4항), 압류를 처음부터 다시 하지는 않습니다. 다만 결정문에 적힌 제3채무자가 옛 집주인이라 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있어, 승계 절차로 정리해 두는 편이 안전합니다.
보증금이 얼마인지 모르는데 걸 수 있나요?
걸 수 있습니다. 진술최고를 함께 신청하면 법원이 집주인에게 보증금과 남은 금액을 묻습니다. 답이 꼭 오는 것은 아니지만, 집주인은 다투는 상대가 아니라 가운데 낀 사람이라 답하는 경우가 많습니다.
계약이 끝났는데 집주인이 안 줍니다.
임차인이 집을 원상회복해 비워 주기 전까지는 집주인이 보증금 반환을 거절할 수 있습니다. 계약 종료일이 아니라 실제로 나간 날이 기준이 되므로, 임차인이 아직 살고 있다면 더 기다려야 합니다.