부동산 강제경매 신청

법무사 여환동 · 2026년 9월 15일 작성 · 2026년 10월 24일 수정

부동산 강제경매의 뜻과 집행권원, 신청 서류와 절차, 걸리는 기간, 등록면허세·예납금 비용, 매각기일과 유찰, 무잉여 취소, 채권자 상계와 배당까지 실제 사건 서류로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.

받을 돈이 있는데 갚지 않을 때, 채무자의 부동산을 법원이 팔아 그 돈으로 받는 절차입니다. 판결이나 확정된 지급명령이 있어야 시작합니다.

무엇이 있어야 시작합니까

「받을 돈이 있다」는 것만으로는 안 됩니다. 법이 인정하는 집행권원(판결문 등)이 있어야 합니다.

다른 길을 먼저 보십시오

경매가 언제나 답은 아닙니다. 돈을 받는 것이 목적이지 경매 자체가 목적은 아니기 때문입니다. 더 빠르고 싼 길이 있으면 그쪽부터 봅니다.

남는 것이 없으면 취소됩니다

꼭 아셔야 할 대목입니다. 경매에 부쳤는데 신청하신 분께 돌아올 것이 없다고 판단되면 법원이 경매를 취소합니다.

돈이 먼저 나갑니다

신청하는 사람이 먼저 냅니다. 감정평가, 현황조사, 신문공고 같은 경매에 드는 돈을 법원에 미리 맡겨 두어야 시작됩니다.

어떻게 진행되나

1. 등기부와 시세를 보고 해 볼 만한지 가늠합니다.

   앞에 근저당이 얼마나 있는지, 세입자가 있는지 봅니다. 남을 것이 없으면 다른 길을 찾습니다.

2. 집행권원과 증명서를 갖춥니다.

   판결에는 집행문을 받고 송달증명·확정증명을 붙입니다. 확정된 지급명령은 집행문 없이 그대로 씁니다 (민사집행법 제58조 제1항). 저희가 대신 받아 드립니다.

3. 법원에 경매를 신청하고 예납금을 냅니다.

   부동산이 있는 곳의 법원입니다. 예납금을 내야 다음으로 넘어갑니다.

4. 경매개시결정이 나고 등기부에 올라갑니다.

   이때부터 채무자가 그 부동산을 팔지 못하게 묶입니다. 채무자에게도 통지가 갑니다.

5. 감정평가와 현황조사를 합니다.

   값을 매기고 누가 살고 있는지 조사합니다. 이 결과로 첫 매각가격이 정해집니다.

6. 매각기일이 잡히고 입찰이 이루어집니다.

   아무도 사지 않으면 값을 낮춰 다시 합니다. 한 번에 안 팔리는 일이 흔합니다.

7. 낙찰되면 대금이 들어옵니다.

   낙찰자가 잔금을 내면 소유권이 넘어가고, 그 부동산에 걸려 있던 가압류 등이 정리됩니다.

8. 배당을 받습니다.

   순위에 따라 나눕니다. 배당표를 보고 잘못된 것이 있으면 그 자리에서 다툽니다.

비용

셋으로 나뉩니다. 세금과 수수료, 법원에 미리 맡기는 예납금, 그리고 법무사 보수입니다. 예납금이 가장 큽니다.

공과금

송달료 — 권리자가 많으면 오릅니다

예납금 — 가장 큰 몫

경매를 진행하는 데 실제로 쓰이는 돈입니다. 값을 매기고, 누가 사는지 조사하고, 신문에 알리는 데 듭니다.

법무사 보수

오시지 않아도 되나

서류로 하는 일입니다. 판결문이나 지급명령 정본, 그리고 채무자 부동산의 등기부를 보내 주시면 해 볼 만한지부터 봐 드립니다.

지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 부동산 강제경매 신청