부동산 가압류
부동산 가압류의 뜻과 신청 절차, 담보와 결정까지의 기간, 채무자의 이의신청과 가압류된 부동산의 매매, 다 받은 뒤의 해제와 해제비용까지 법무사가 직접 처리하며 실제 결정문과 등기부로 설명합니다.
강제집행의 다른 글 17편
소송에서 이겨도 상대에게 재산이 없으면 받지 못합니다. 가압류는 판결을 받기 전에 미리 부동산을 묶어 두는 절차입니다.
압류와 무엇이 다른가
| 가압류 | 압류 | |
|---|---|---|
| 집행권원 | 없어도 됩니다 | 있어야 합니다 |
| 언제 | 판결을 받기 전에 | 판결이나 지급명령을 받은 뒤 |
| 무엇을 하나 | 팔지 못하게 묶어 둡니다 | 실제로 받아 냅니다 |
| 돈이 들어오나 | 들어오지 않습니다 | 들어옵니다 |
| 담보 | 제공해야 합니다 | 없습니다 |
왜 먼저 걸어야 하나
| 그 사이에 | 어떻게 되나 |
|---|---|
| 팔아 버린다 | 남의 것이 되어 손댈 수 없습니다 |
| 근저당을 잡힌다 | 그 은행이 먼저 받아 갑니다 |
| 가족 앞으로 넘긴다 | 되돌리려면 사해행위 취소 소송을 또 해야 합니다 |
| 다른 채권자가 먼저 건다 | 뒤로 밀립니다 |
상대에게 알리지 않고 결정됩니다
법원이 채무자를 부르지 않습니다. 서류만 보고 결정하고, 등기가 된 뒤에 채무자가 알게 됩니다.
무엇을 소명해야 하나
| 무엇 | 내용 |
|---|---|
| 받을 권리가 있다 | 빌려준 돈, 못 받은 대금, 손해배상 같은 청구권 |
| 지금 묶어 둘 필요가 있다 | 두면 못 받게 될 사정 — 상대가 처분하려 하거나 빚이 많다는 것 |
| 무엇 | 무엇을 보이나 |
|---|---|
| 차용증·계약서·거래명세표 | 받을 권리가 있다는 것 |
| 계좌이체 내역, 문자·카카오톡 | 같습니다 |
| 상대 부동산의 등기부등본 | 무엇을 묶을지, 이미 담보가 얼마나 잡혀 있는지 |
| 다른 압류·가압류 기록 | 두면 못 받게 될 사정 |
담보를 제공해야 합니다
이것이 가압류에만 있는 부담입니다. 상대를 부르지도 않고 재산을 묶는 것이라, 혹시 잘못되었을 때 상대가 입을 손해에 대비해 담보를 걸게 합니다.
부동산은 담보가 가장 적습니다
| 무엇을 묶나 | 담보 |
|---|---|
| 부동산 | 청구금액의 1/10 |
| 채권 (예금·급여 등) | 청구금액의 2/5 |
| 유체동산 | 청구금액의 4/5 |
보증보험으로 갈음합니다
| 무엇 | 어떻게 |
|---|---|
| 보증보험 | 보험회사와 계약해 갈음합니다. 보험료만 내면 됩니다 |
| 현금 공탁 | 법원에 돈을 맡깁니다. 사건이 끝나면 돌려받습니다 |
| 누가 무엇을 | |
|---|---|
| 1 | 법원이 담보를 제공하라고 명합니다 |
| 2 | 서울보증보험에서 본인 확인을 합니다 — 의뢰인이 직접 전화로 합니다 |
| 3 | 가입이 끝나면 보험회사가 법원으로 바로 보냅니다 |
| 4 | 사무소가 담보제공 절차를 마무리합니다 |
끝나면 되찾습니다
비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 10,000원 |
| 등록면허세 | 청구금액의 2/1,000 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% |
| 등기신청수수료 | 부동산마다 4,000원 |
| 송달료 | 당사자 수 × 5,640원 × 3회분 |
| 청구 금액 | 등록면허세 + 지방교육세 |
|---|---|
| 1,000만 원 | 24,000원 |
| 5,000만 원 | 120,000원 |
| 1억 원 | 240,000원 |
| 3억 원 | 720,000원 |
| 소송물가액 | 기본 보수 |
|---|---|
| 3천만 원까지 | 560,000원 |
| 3천만 원 초과 ~ 2억 원 | 560,000원 + 3천만 원 초과액의 10/10,000 |
| 2억 원 초과 ~ 5억 원 | 730,000원 + 2억 원 초과액의 9/10,000 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 | 1,000,000원 + 5억 원 초과액의 4/10,000 |
| 10억 원 초과 ~ 20억 원 | 1,200,000원 + 10억 원 초과액의 3/10,000 |
| 20억 원 초과 | 1,500,000원 + 20억 원 초과액의 1/10,000 |
얼마나 걸리나
빠르면 5일, 늦으면 10일쯤이면 등기까지 끝납니다.
| 걸리는 시간 | |
|---|---|
| 신청 → 등기 완료 | 5~10일 |
| 사이에 | 담보제공명령과 보험 가입이 들어갑니다 |
걸어 두고 끝이 아닙니다
가압류는 시간을 벌어 두는 것입니다. 그 사이에 본안 소송이나 지급명령 으로 집행권원을 만들어야 합니다.
| 무엇을 합니까 | |
|---|---|
| 1 | 본안 소송이나 지급명령으로 집행권원을 얻습니다 |
| 2 | 가압류를 본압류로 옮깁니다 |
| 3 | 강제경매 로 넘겨 배당에서 받습니다 |
상대가 「소송을 걸라」고 요구할 수 있습니다
가압류만 걸어 두고 소송을 하지 않으면 채무자는 답답합니다. 그래서 법원에 「기한을 정해 소를 내라고 명해 달라」고 신청할 수 있습니다.
조심할 것
| 무엇 | 어떻게 됩니까 |
|---|---|
| 받을 금액보다 크게 걸면 | 과잉이라 하여 그만큼 풀립니다. 담보도 더 듭니다 |
| 근거 없이 걸면 | 상대가 입은 손해를 물어 주게 됩니다. 담보에서 나갑니다 |
| 상대가 돈을 걸면 | 가압류를 풀 수 있습니다. 그 돈이 대신 잡혀 있게 됩니다 |
| 이미 담보가 꽉 차 있으면 | 걸어도 배당에서 남는 것이 없습니다 |
채무자 쪽에서 — 이의신청과 매매
가압류 결정을 받은 채무자는 이의신청을 할 수 있습니다. 가압류를 취소하거나 바꿔야 할 이유를 밝혀야 하고, 이의신청을 했다고 가압류가 멈추지는 않습니다(민사집행법 제283조). 결정문 끝에도 「채무자는 이 결정에 불복이 있을 경우 가압류이의나 취소신청을 이 법원에 제기할 수 있습니다」라고 적혀 나옵니다.
가압류가 등기되어도 채무자가 부동산을 파는 것 자체는 막지 못합니다. 다만 그 뒤에 산 사람은 가압류 채권자에게 맞설 수 없어, 채권자가 본안에서 이기면 그 부동산에 강제경매를 할 수 있습니다. 그래서 가압류가 걸린 부동산은 사려는 사람이 없고 대출도 어렵습니다. 팔려면 대개 빚을 갚거나 해방금액을 공탁해 가압류를 먼저 풀어야 합니다.
다 받으면 — 해제와 해제비용
다 받았거나 합의가 되면 채권자가 가압류를 취하하고 집행해제를 신청합니다. 그러면 법원이 등기소에 말소를 촉탁해 등기부에서 가압류가 지워집니다. 채무자가 갚았다고 저절로 풀리지는 않습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 (지방세법 제28조 제1항 제1호 마목) |
| 지방교육세 | 1,200원 (등록면허세의 20%, 같은 법 제151조) |
| 등기신청수수료 | 4,000원 (등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항) |
어떻게 진행되나
-
상대의 부동산을 확인합니다.
등기부등본을 떼어 무엇이 있는지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다. 실익이 있는지가 여기서 갈립니다.
-
받을 권리를 소명할 자료를 모읍니다.
차용증, 계약서, 거래명세표, 계좌이체 내역, 문자를 모읍니다.
-
신청서를 만들어 법원에 냅니다.
부동산이 있는 곳이나 상대 주소지 법원에 냅니다. 상대에게는 알리지 않습니다.
-
법원이 담보를 걸라고 합니다.
현금으로 공탁하거나 보증보험으로 갈음합니다.
-
결정이 나고 등기부에 올라갑니다.
법원이 등기소에 촉탁하면 등기부에 가압류가 기재됩니다.
-
본안 소송이나 지급명령으로 이어 갑니다.
집행권원을 만들어 본압류로 옮기고 경매로 넘깁니다.
사무소가 무엇을 하나
| 무엇 | 누가 |
|---|---|
| 실익이 있는지 보기 | 사무소 — 등기부를 떼어 담보가 얼마나 잡혔는지부터 봅니다 |
| 담보가 얼마나 될지 계산 | 사무소 |
| 신청서 작성과 접수 | 사무소 |
| 보증보험 처리 | 사무소 |
| 본안 소송·지급명령으로 잇기 | 사무소 |
| 기한 관리 | 사무소 — 제소명령과 3년을 챙깁니다 |
| 끝난 뒤 담보 되찾기 | 사무소 |
오시지 않아도 되나
됩니다. 상대의 이름과 주소, 부동산 주소만 알려 주시면 등기부부터 확인해 실익이 있는지 말씀드립니다. 비대면 업무 안내 를 참고하세요.
자주 묻는 질문
판결도 없는데 가압류가 됩니까?
됩니다. 그것이 가압류의 성격입니다. 판결을 받기까지 시간이 걸리는 사이에 상대가 재산을 처분해 버리는 것을 막으려는 절차이기 때문입니다. 다만 받을 권리가 있다는 것과 지금 묶어 둘 필요가 있다는 것을 소명해야 하고 담보를 걸어야 합니다.
가압류하면 돈이 들어옵니까?
들어오지 않습니다. 팔지 못하게 묶어 두는 것까지입니다. 실제로 받으려면 본안 소송이나 지급명령으로 집행권원을 만들어 가압류를 본압류로 옮기고 경매로 넘겨야 합니다.
상대가 알게 됩니까?
결정이 나고 등기가 된 뒤에 알게 됩니다. 미리 알리면 그 사이에 처분해 버리기 때문에 법원이 채무자를 부르지 않고 서류만 보고 결정합니다. 그러니 상대에게 미리 「가압류하겠다」고 말씀하지 마십시오.
담보를 얼마나 걸어야 합니까?
부동산 가압류는 청구금액의 1/10이 기준입니다. 1억 원을 묶으려면 1,000만 원입니다. 채권 가압류가 2/5, 유체동산이 4/5인 것과 견주면 부동산이 가장 낮습니다. 등기로 묶는 것이라 효과가 확실하고 상대가 입을 손해가 작다고 보기 때문입니다. 다만 정해진 값이 아니라 재판부가 사건을 보고 정하므로, 소명이 약하거나 청구 금액이 지나치게 크면 더 높게 잡습니다.
담보 1,000만 원을 현금으로 넣어야 합니까?
아닙니다. 부동산 가압류는 담보 전액을 보증보험으로 갈음하는 것이 원칙이라 보험료만 내시면 됩니다. 다만 받을 권리의 소명이 약하거나, 부동산 값에 견줘 청구 금액이 과도하거나, 청구 금액이 1억 원을 넘어 채권자를 불러 물어보는 사건에서는 현금을 함께 내라고 할 수 있습니다. 보험은 서울보증보험에서 본인 확인 전화를 받고 가입하시면 보험회사가 법원으로 바로 보냅니다.
비용이 얼마나 듭니까?
등록면허세가 청구금액의 2/1,000이고 지방교육세가 그 20%라 둘을 합치면 청구금액의 0.24%입니다. 1억 원을 묶으려면 24만 원입니다. 여기에 인지대 10,000원과 등기신청수수료(부동산마다 4,000원), 송달료가 붙고 담보와 법무사 보수가 더해집니다.
걸어 두기만 하면 됩니까?
안 됩니다. 상대가 법원에 「기한을 정해 소를 내라고 명해 달라」고 신청할 수 있고, 그 기한 안에 소를 내지 않으면 가압류가 취소됩니다. 또 3년 안에 본안 소송을 내지 않으면 상대가 취소를 구할 수 있습니다.
근저당이 많이 잡힌 집도 가압류할 수 있습니까?
할 수는 있지만 실익을 먼저 봐야 합니다. 근저당이 시세만큼 잡혀 있으면 경매로 넘어가도 배당에서 남는 것이 없습니다. 등기부를 떼어 확인한 뒤에 다른 재산을 찾는 편이 나은지 함께 정합니다.
받을 금액보다 넉넉히 걸어 두면 안 됩니까?
안 됩니다. 과잉으로 보아 그만큼 풀리고 담보도 더 듭니다. 등록면허세와 보수도 금액을 따르므로 받을 만큼만 적는 것이 맞습니다. 근거 없이 크게 걸면 나중에 손해배상으로 돌아옵니다.
신청하면 얼마나 걸립니까?
빠르면 5일, 늦으면 10일쯤이면 등기까지 끝납니다. 그 사이에 담보제공명령과 보험 가입이 들어가므로, 서울보증보험에서 전화가 오면 바로 받아 주시는 것이 가장 빠릅니다.
보증보험은 제가 직접 가입해야 합니까?
본인 확인 통화만 직접 하시면 됩니다. 서울보증보험에서 전화가 오면 받아 주시고, 가입이 끝나면 보험회사가 법원으로 바로 보냅니다. 나머지 절차는 사무소가 처리합니다. 보험료는 담보 금액과 신용에 따라 보험회사가 정하며 가입하실 때 안내받습니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 부동산 가압류