근저당권 설정등기

법무사 여환동 · 2026년 9월 15일 작성 · 2026년 10월 10일 수정

근저당권 설정등기의 뜻과 채권최고액 금액을 정하는 방법, 준비 서류와 절차, 등록면허세·국민주택채권 비용, 대출을 갚은 뒤 해지로 말소하는 일까지 실제 사건 서류로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.

집을 담보로 돈을 빌리면 돈을 빌려준 쪽이 그 집에 담보를 잡습니다. 그 담보를 등기부에 적는 것이 근저당권 설정등기입니다. 은행 대출이 가장 흔하고, 개인 사이의 금전거래에서도 씁니다.

근저당권과 저당권은 무엇이 다른가

이름이 한 글자 다를 뿐이지만 쓰임이 다릅니다. 실제로 쓰이는 것은 거의 근저당권입니다.

채권최고액이 빌린 돈보다 많은 이유

1억 원을 빌렸는데 등기부에는 1억 2천만 원이 적혀 있어 놀라시는 분이 많습니다. 잘못 적힌 것이 아닙니다.

근저당권은 앞으로 생길 이자와 지연손해금까지 최고액 안에서 함께 담보하기 때문에 원금보다 넉넉하게 적어 둡니다 (민법 제357조 제2항). 실무에서는 빌린 원금의 110%에서 130% 사이로 정하는 것이 보통입니다. 실제로 갚아야 할 돈은 등기부의 금액이 아니라 실제로 빌린 원금과 이자입니다.

준비 서류

담보를 제공하는 소유자(설정자)와 돈을 빌려준 쪽(근저당권자)이 함께 신청합니다. 준비할 것이 서로 다릅니다.

등기권리증을 잃어버렸다면 — 확인서면

등기필정보(옛 등기권리증)는 다시 발급되지 않습니다. 잃어버렸다면 소유자가 등기소에 직접 나가 확인을 받거나, 법무사가 소유자를 직접 만나 본인임을 확인하고 「확인서면」을 써서 신청합니다 (부동산등기법 제51조, 부동산등기규칙 제111조). 확인서면에는 만난 날짜와 시각, 장소, 확인한 신분증을 적고, 소유자가 직접 확인 문구를 쓰고 무인을 찍습니다. 자세한 절차와 비용은 등기권리증 분실 에 따로 정리해 두었습니다.

신청 절차

1. 근저당권설정계약을 맺습니다.

   담보로 잡을 부동산과 채권최고액, 채무자를 정해 적습니다. 은행 대출이라면 은행 양식을 씁니다.

2. 등록면허세를 신고하고 납부합니다.

   부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고합니다. 채권최고액의 0.2%이며, 지방교육세가 그 20%만큼 함께 붙습니다.

3. 국민주택채권을 매입합니다.

   설정금액이 2천만 원 이상이면 매입 대상입니다. 매입한 뒤 곧바로 매도하면 부담을 줄일 수 있습니다.

4. 관할 등기소에 신청서를 접수합니다.

   부동산 소재지를 관할하는 등기소에 접수합니다. 설정자와 근저당권자가 함께 신청하는 것이 원칙이며, 법무사에게 위임하면 당사자가 갈 필요는 없습니다. 다만 집을 담보로 내놓는 소유자는 법무사가 직접 만나 본인임을 확인합니다.

5. 등기가 완료되면 등기필정보를 받습니다.

   근저당권자 앞으로 발급됩니다. 나중에 말소할 때 필요하므로 잘 보관해야 합니다.

비용

비용은 모두 채권최고액을 기준으로 계산됩니다. 소유권이전등기와 달리 취득세는 없고 등록면허세를 냅니다.

공과금

국민주택채권

법무사 보수

채권최고액 구간에 따라 기본보수가 정해집니다. 구간이 올라갈수록 초과액에 붙는 비율은 낮아집니다.

다 갚았다고 저절로 사라지지 않습니다

빚을 모두 갚아도 등기부의 근저당권은 그대로 남아 있습니다. 지우려면 말소등기를 따로 신청해야 합니다. 그냥 두면 집을 팔거나 다시 대출받을 때 걸림돌이 됩니다. 말소등기의 원인은 보통 「해지」입니다. 대출을 다 갚고 근저당권설정계약을 해지했다는 뜻으로, 은행에서 해지증서를 받아 신청하면 등기부에 「○년 ○월 ○일 해지」로 올라갑니다.

처리 기간

울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 대출 실행 일정에 맞춰 진행하는 경우가 많아, 접수일을 미리 잡아 두는 편이 안전합니다.