전세권 설정·말소등기

법무사 여환동 · 2026년 9월 15일 작성 · 2026년 10월 10일 수정

전세권 설정등기의 뜻과 단점, 준비 서류와 절차, 비용, 전세 기한이 끝나도 세입자가 협조하지 않을 때 전세금을 공탁하고 판결로 말소하는 방법을 실제 사건 서류로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.

전세금을 내고 남의 집에 사는 것은 같지만, 그 권리를 등기부에 올리느냐 아니냐에 따라 힘이 달라집니다. 등기부에 올리는 것이 전세권 설정등기입니다.

전세권과 확정일자, 무엇이 다른가

가장 큰 차이는 집주인의 동의가 필요한지, 그리고 보증금을 못 받았을 때 곧바로 경매를 신청할 수 있는지입니다.

전세권을 설정했어도 전입신고와 확정일자를 함께

둘 중 하나만 고르는 것이 아닙니다. 서로 약점이 달라 함께 갖추면 그 약점을 메웁니다. 실제로 살고 계신다면 둘 다 해 두시는 편이 안전합니다.

전세권의 단점

• 집주인의 협조가 있어야 합니다. 등기필정보와 인감증명서를 집주인이 내주어야 설정됩니다.
• 설정 비용이 듭니다. 등록면허세와 지방교육세가 전세보증금의 0.24%입니다. 보증금 1억 2천만 원이면 공과금만 288,000원이고, 여기에 법무사 보수가 붙습니다.
• 건물 일부에 설정하면 경매에 한계가 있습니다. 원룸이나 다가구주택 한 호실처럼 건물 일부에 설정한 전세권으로는 나머지 부분까지 경매를 신청할 수 없습니다 (대법원 판례). 그 한 칸만 떼어 팔 수도 없으니, 결국 전세금반환소송으로 판결을 받아 경매를 신청하게 됩니다.
• 끝날 때 말소등기를 따로 해야 합니다. 세입자가 서류를 내주지 않거나 전세권에 압류가 붙으면 소송으로 지워야 합니다. 아래 「세입자가 협조하지 않으면」을 보십시오.

어떤 때 전세권을 설정하나

• 그 집에 실제로 살지 않으면서 전세금만 넣어 두는 경우. 전입신고를 할 수 없으니 확정일자만으로는 보호받기 어렵습니다.
• 회사나 법인이 임차하는 경우. 법인은 주민등록을 할 수 없습니다.
• 보증금이 커서 등기부에 확실히 남겨 두고 싶은 경우.
• 집주인이 바뀔 가능성이 있어 새 주인에게도 그대로 주장하고 싶은 경우.

집주인의 동의가 반드시 필요합니다

전세권 설정은 등기이므로 집주인과 세입자가 함께 신청합니다. 집주인이 도장을 찍어 주지 않으면 설정할 수 없습니다. 계약할 때 전세권 설정에 협조한다는 내용을 계약서에 넣어 두는 것이 좋습니다.

얼마 동안 유지되나

전세권의 존속기간은 민법이 위아래로 못을 박아 두었습니다 (민법 제312조).

기간을 정하지 않았다면

어느 쪽이든 언제든지 전세권을 끝내겠다고 알릴 수 있습니다. 상대방이 그 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다 (민법 제313조). 통고가 없더라도 최장 10년을 넘기지는 못합니다.

기간이 끝나면

다시 정해 갱신할 수 있습니다. 갱신한 날부터 또 10년을 넘지 못합니다 (민법 제312조 제3항).

준비 서류

설정등기 절차

1. 전세권설정계약을 맺습니다.

   전세금과 존속기간, 전세권을 설정할 범위를 정해 적습니다. 건물 일부라면 그 범위를 분명히 해야 합니다.

2. 등록면허세를 신고하고 납부합니다.

   부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고합니다. 전세보증금의 0.2%이며, 지방교육세가 그 20%만큼 함께 붙습니다.

3. 관할 등기소에 신청서를 접수합니다.

   부동산 소재지를 관할하는 등기소에 접수합니다. 집주인과 세입자가 함께 신청하는 것이 원칙이며, 법무사에게 위임하면 당사자가 갈 필요는 없습니다. 다만 집주인은 등기를 내주는 쪽이라 법무사가 직접 만나 본인임을 확인합니다.

4. 등기가 완료되면 등기필정보를 받습니다.

   전세권자 앞으로 발급됩니다. 나중에 말소할 때 필요하므로 잘 보관해야 합니다.

5. 전입신고와 확정일자도 함께 갖춥니다.

   실제로 거주한다면 두 제도를 겹쳐 두는 편이 안전합니다. 비용이 거의 들지 않습니다.

비용

전세보증금이 클수록 비용도 커집니다. 근저당권 설정등기와 계산 방식이 같고, 기준 금액만 채권최고액에서 전세보증금으로 바뀝니다.

설정등기 공과금

설정등기 법무사 보수

전세권 말소등기

전세 기간이 끝나고 보증금을 돌려받으면 전세권을 지웁니다. 근저당권과 마찬가지로 저절로 사라지지 않고, 말소등기를 따로 신청해야 합니다.

보증금을 돌려받는 것과 전세권을 지우는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 먼저 지워 주면 보증금을 받을 근거가 사라지고, 먼저 돈만 받고 지우지 않으면 집주인이 곤란해집니다. 실무에서는 같은 자리에서 함께 처리합니다.

세입자가 협조하지 않으면 — 공탁하고 판결로 지웁니다

전세 기한이 끝나도 전세권 등기는 남습니다. 세입자가 말소 서류를 내주지 않거나, 전세금에 압류·가압류가 걸려 누구에게 돌려줘야 할지 모르는 경우가 있습니다. 압류된 전세금을 세입자에게 그냥 주면 압류채권자에게 다시 물어 줄 수도 있습니다. 이때는 전세금을 법원에 공탁해 반환 의무를 벗고 (민사집행법 제248조 제1항, 제291조), 세입자를 상대로 전세권설정등기 말소 소송을 냅니다.

소송에서는 세입자에게 말소를 명하는 것과 함께, 전세권 위에 올라탄 근저당권자·가압류채권자·압류채권자에게 「말소를 승낙하라」는 판결도 받아야 합니다. 등기상 이해관계가 있는 사람의 승낙이 있어야 말소할 수 있기 때문입니다 (부동산등기법 제57조).

판결이 확정되면 집주인 혼자서 말소등기를 신청할 수 있습니다 (부동산등기법 제23조 제4항). 세입자의 인감증명서나 등기필정보는 필요 없고, 판결 정본과 확정증명이 그 자리를 대신합니다.

말소등기 공과금

말소등기 법무사 보수

설정할 때는 전세보증금이 클수록 비용이 커지지만, 말소는 금액과 상관없이 정액입니다. 전세금이 억대여도 지우는 비용은 크지 않습니다.

처리 기간

울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 다만 집주인의 인감증명서를 받는 데 시간이 걸릴 수 있으니 잔금일 전에 미리 준비하는 편이 좋습니다.

지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 전세권 설정·말소등기