근저당권 말소등기
대출을 갚아도 저절로 지워지지 않는 근저당권 말소의 뜻과 방법, 해지증서 등 준비 서류와 비용, 채권자를 찾을 수 없을 때 등기부 확인부터 판결 말소까지 법무사가 직접 처리하며 실제 서류로 설명합니다.
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대출을 모두 갚아도 등기부의 근저당권은 그대로 남아 있습니다. 빚이 사라진 것과 등기가 지워지는 것은 별개이기 때문입니다. 지우려면 말소등기를 따로 신청해야 합니다.
언제 하나
- 대출을 모두 갚았을 때. 완제한 날 바로 하는 것이 가장 깔끔합니다.
- 집을 팔 때. 매수인은 근저당권이 없는 상태를 요구하는 것이 보통이라 잔금일에 맞춰 말소합니다.
- 다시 대출받을 때. 이미 잡힌 담보가 남아 있으면 한도가 나오지 않습니다.
- 상속받은 부동산에 오래된 근저당권이 남아 있을 때.
누가 신청하나
근저당권자와 소유자가 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 실무에서는 은행이 해지 서류를 내주면 소유자 쪽에서 그 서류로 접수합니다. 은행 직원이 등기소까지 나오지는 않습니다.
준비 서류
| 구분 | 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 근저당권자 | 해지증서(말소원인증서) | 대출을 갚은 뒤 은행에 요청하면 발급합니다 |
| 근저당권자 | 등기필정보 | 설정등기 때 근저당권자 앞으로 나온 것 |
| 근저당권자 | 위임장 | 은행이 법무사에게 위임하는 서류 |
| 근저당권자 | 법인등기사항증명서 | 은행 등 법인이면 함께 냅니다. 근저당권자가 개인이면 주민등록등본입니다 |
| 소유자 | 신분증과 도장 | 인감이 아니어도 됩니다 |
| 공통 | 등기사항증명서 | 말소할 근저당권을 특정하기 위해 확인합니다 |
받아 둔 서류를 오래 두면
해지증서와 위임장 자체에는 법으로 정해진 유효기간이 없습니다. 몇 달이 지났다고 그 서류가 저절로 무효가 되지는 않습니다. 다만 오래 묵힐수록 다시 받아야 하는 일이 생깁니다.
| 무엇이 걸리나 | 왜 |
|---|---|
| 함께 내는 인감증명서 | 발행일부터 3개월 안의 것이어야 합니다. 정작 여기서 걸리는 경우가 많습니다 |
| 은행의 합병·상호 변경 | 서류에 적힌 이름과 등기부의 근저당권자 표시가 달라져 보정을 요구받습니다 |
| 은행 서식 변경 | 예전 양식이 받아들여지지 않아 다시 받아 오라는 안내를 듣기도 합니다 |
| 위임장의 담당자 | 담당자나 결재권자가 바뀌면 은행이 새로 발급해 주는 경우가 있습니다 |
신청 절차
-
대출을 모두 갚습니다.
중도상환수수료가 있는지, 언제까지 갚아야 면제되는지를 먼저 확인해 두면 좋습니다.
-
은행에 말소 서류를 요청합니다.
해지증서와 등기필정보, 위임장을 받습니다. 서류에 기한이 있을 수 있으니 받은 뒤 미루지 않는 편이 안전합니다.
-
등록면허세를 신고하고 납부합니다.
부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고합니다. 말소할 건수마다 계산합니다.
-
관할 등기소에 신청서를 접수합니다.
부동산 소재지를 관할하는 등기소에 접수합니다. 법무사에게 위임하면 당사자가 갈 필요는 없습니다.
-
등기사항증명서로 지워졌는지 확인합니다.
완료되면 등기부에서 해당 근저당권에 지운 표시가 남습니다. 사라진 것이 아니라 취소선이 그어진 형태로 남습니다.
비용
설정등기보다 훨씬 적게 듭니다. 설정은 채권최고액을 기준으로 계산하지만, 말소는 건수를 기준으로 하기 때문입니다. 국민주택채권도 매입하지 않습니다.
| 구분 | 설정등기 | 말소등기 |
|---|---|---|
| 등록면허세 기준 | 채권최고액의 0.2% | 말소 건수마다 정액 |
| 국민주택채권 | 매입합니다 | 매입하지 않습니다 |
| 법무사 보수 | 채권최고액 구간별 | 정액 |
| 부담하는 쪽 | 근저당권자(은행) | 소유자 |
공과금
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 말소대상 건수 × 6,000원 |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% |
| 등기신청수수료 (서면신청) | 부동산마다 4,000원 |
| 등기신청수수료 (이폼신청) | 부동산마다 3,000원 |
| 등기신청수수료 (전자신청) | 부동산마다 1,000원 |
| 제증명 | 10,000원 |
법무사 보수
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 수수료 기본 | 80,000원 |
| 원인증서 작성 | 50,000원 |
채권자를 찾을 수 없을 때
오래된 부동산에서 자주 생기는 문제입니다. 근저당권자가 개인인데 이미 사망했거나, 금융기관이 없어졌거나, 상호가 여러 번 바뀌어 지금 누구인지 알 수 없는 경우입니다.
- 금융기관이 합병·인수된 경우에는 권리를 넘겨받은 곳을 찾아 그곳에서 서류를 받습니다.
- 근저당권자가 사망했다면 상속인 전원으로부터 해지 서류를 받아 말소등기를 신청합니다. 상속인이 있는지조차 분명하지 않으면 가정법원에서 상속재산관리인을 선임받아(민법 제1053조) 그를 상대로 말소를 구합니다.
- 피담보채권이 시효로 소멸했다면 근저당권도 함께 소멸하므로(민법 제369조) 근저당권자를 상대로 말소등기 소송을 내 판결로 지웁니다.
- 끝내 해지 서류를 받을 수 없다면 근저당권설정등기 말소 소송을 거쳐 판결로 말소합니다.
실제 사건 — 근저당권자가 돌아가시고 상속인도 없을 때
2006년에 개인이 설정해 둔 근저당권이 울산 동구 상가 건물과 땅에 남아 있었습니다. 근저당권자는 이미 돌아가셨고 상속인도 확인되지 않았습니다. 그래서 가정법원에서 상속재산관리인을 선임받고, 그 관리인을 상대로 근저당권말소 판결을 받은 뒤, 사무소가 판결로 말소등기를 신청했습니다.
실제 사건 — 시효가 지난 오래된 근저당권
처리 기간
울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 다만 은행에서 서류를 받는 데 며칠 걸릴 수 있으니 전체 일정은 여유를 두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
대출을 다 갚았는데 은행이 알아서 말소해 주나요?
해 주지 않습니다. 은행에 말소 서류를 요청해야 나오고, 등기는 따로 신청해야 지워집니다. 갚은 뒤 그대로 두었다가 집을 팔 때 문제가 되는 경우가 많습니다.
말소 비용은 누가 내나요?
소유자가 부담합니다. 근저당권이 지워져 이익을 얻는 쪽이 소유자이기 때문입니다. 설정할 때 은행이 부담하는 것과 반대입니다.
근저당권이 여러 개인데 비용이 많이 드나요?
등록면허세는 말소할 건수마다 6,000원이라 건수만큼 늘어납니다. 다만 설정등기에 비하면 전체 비용은 훨씬 적습니다.
집을 팔 때 꼭 말소해야 하나요?
법으로 강제되는 것은 아니지만, 매수인이 근저당권 없는 상태를 요구하는 것이 보통입니다. 실무에서는 잔금일에 대출을 갚고 말소와 소유권이전을 함께 접수합니다.
20년 전 근저당권인데 돈 빌려준 사람이 누구인지 모르겠습니다.
먼저 등기사항증명서로 근저당권자를 확인하고, 금융기관이면 권리를 넘겨받은 곳을, 개인이면 상속인을 찾습니다. 끝내 찾을 수 없다면 법원 절차를 거쳐야 하므로 시간이 걸립니다. 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다.
말소하면 등기부에서 완전히 사라지나요?
기록 자체가 없어지지는 않습니다. 해당 근저당권에 취소선이 그어진 형태로 남고, 지워졌다는 사실이 표시됩니다.
근저당권자가 은행이 아니라 개인입니다. 해지증서를 어떻게 받나요?
개인끼리 설정한 근저당권이라면 해지증서를 내줄 은행이 없습니다. 사무소가 해지증서를 작성해 드리고 근저당권자에게 날인을 받습니다. 그때는 법무사 보수에 원인증서 작성 50,000원이 더해집니다.
대출 갚고 서류만 받아 두었는데 지금 해도 되나요?
해지증서와 위임장에는 법으로 정해진 유효기간이 없어 원칙적으로는 됩니다. 다만 함께 내는 인감증명서는 3개월 안의 것이어야 하고, 그 사이 은행이 합병되었거나 서식이 바뀌었다면 다시 받아야 할 수 있습니다. 1년 넘게 두셨다면 접수 전에 은행에 확인해 보시는 편이 안전합니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 근저당권 말소등기