소유권보존등기
신축 건물 소유권보존등기의 뜻과 신청인, 사용승인 뒤 신청 절차와 기간, 필요서류, 신고금액의 3.16%인 취득세와 비용, 미등기 토지 서류까지 실제 사건으로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.
부동산등기의 다른 글 13편
아직 등기부가 없는 부동산에 처음으로 등기를 넣는 일입니다. 집을 새로 지으셨다면 이 등기로 등기부가 만들어집니다.
하지 않으면 아무것도 못 합니다
건물을 다 지었어도 등기부가 없으면 그 건물로 할 수 있는 일이 거의 없습니다.
| 하려는 일 | 어떻게 됩니까 |
|---|---|
| 팔기 | 소유권을 넘길 등기부가 없습니다 |
| 대출받기 | 근저당권 을 설정할 자리가 없습니다 |
| 전세 놓기 | 세입자가 등기부를 확인할 수 없습니다 |
| 상속·증여 | 넘길 등기가 없습니다 |
건축물대장이 먼저입니다
등기소부터 가시면 안 됩니다. 등기부를 만들려면 그 건물이 어떤 건물인지 적힌 대장이 먼저 있어야 합니다.
| 무엇을 합니까 | 어디서 | |
|---|---|---|
| 1 | 건물을 다 짓습니다 | — |
| 2 | 사용승인(준공)을 받습니다 | 시·군·구청 |
| 3 | 건축물대장이 만들어집니다 | 시·군·구청 |
| 4 | 소유권보존등기를 합니다 | 등기소 |
| 5 | 등기부가 생깁니다 | — |
누가 신청할 수 있나
법이 정해 놓았습니다 (부동산등기법 제65조). 아무나 할 수 있는 것이 아닙니다.
| 누구 | 무엇으로 증명하나 |
|---|---|
| 대장에 최초 소유자로 오른 사람 | 건축물대장·토지대장. 가장 흔합니다 |
| 그 사람의 상속인 | 대장 + 가족관계 서류 |
| 판결로 소유권을 증명한 사람 | 확정판결 |
| 수용으로 취득한 사람 | 수용을 증명하는 서류 |
| 시장·군수·구청장의 확인을 받은 사람 | 건물일 때만 쓸 수 있습니다 |
토지는 사정이 다릅니다
땅에 등기가 없는 경우는 흔치 않습니다. 대개 아주 오래전부터 대장에만 이름이 있고 등기는 안 된 땅입니다. 조상 땅을 찾으신 경우가 여기입니다.
대장으로 되는 경우
대장에 적힌 소유자의 성명과 주소가 정확하고, 그분이 살아 계시거나 상속인이 분명하면 대장등본만으로 보존등기가 됩니다. 이때가 가장 간단합니다.
특정이 안 되면 — 국가를 상대로 소송
대장에 주소가 빠져 있거나 알 수 없어 그 사람이 누구인지 가릴 수 없을 때입니다. 이때는 국가를 상대로 「이 땅이 내 것이다」를 확인하는 소를 냅니다.
대장의 주인이 이미 돌아가셨다면
미등기 땅을 사셨는데 대장에 적힌 분이 이미 돌아가신 경우입니다. 가장 손이 많이 가는 유형이고 두 단계로 갑니다.
| 무엇을 합니까 | |
|---|---|
| 1단계 | 상속인 이름으로 먼저 등기를 만듭니다 — 상속인을 대위해 국가를 상대로 확인판결을, 상속인을 상대로 이전등기 판결을 함께 받습니다 |
| 2단계 | 그 등기를 내 이름으로 넘겨받습니다 — 상속인 명의 보존등기가 서면 거기서 소유권이전등기를 합니다 |
준비 서류
| 내는 곳 | 서류 | 쓰임 |
|---|---|---|
| 등기소 | 건축물대장 등본 | 최초 소유자가 누구인지 증명합니다 |
| 등기소 | 취득세 영수필확인서 | 구청에 취득세를 낸 뒤 받습니다 |
| 등기소 | 주민등록초본(개인) 또는 법인등기사항증명서(법인) | 신청인의 주소와 등록번호를 증명합니다 |
| 등기소 | 위임장 | 법무사에게 맡길 때 |
| 등기소 | 건물 도면 | 한 필지에 건물이 두 동 이상일 때 |
| 구청 (취득세 신고) | 공사 도급계약서·감리계약서·정산 내역서·세금계산서 | 신고금액(공사비)을 증명합니다 |
| 구청 (취득세 신고) | 건축물 공사비용 명세서 | 공사비를 항목별로 적습니다 |
어떻게 진행되나
-
건축물대장을 떼어 봅니다.
최초 소유자로 누가 올라가 있는지, 지금 등기할 사람과 같은지 봅니다. 여기서 되는 사건인지 갈립니다.
-
취득세를 신고하고 납부합니다.
새로 지은 건물은 원시취득이라 매매와 세율이 다릅니다. 사무소가 계산해 안내합니다. 사용승인일부터 60일 안에 신고·납부합니다.
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신청서를 만들어 등기소에 냅니다.
건축물대장과 납부 영수증을 붙입니다. 상대방이 없어 혼자 신청합니다.
-
등기부가 만들어집니다.
이때부터 그 건물을 팔거나 담보로 잡힐 수 있습니다.
-
필요하면 근저당권을 함께 설정합니다.
대출을 끼고 지으셨다면 보존등기와 같은 날 처리합니다.
비용
세금이 대부분입니다. 새로 지은 건물은 원시취득이라, 사고파는 것과 세금의 짜임이 다릅니다.
취득세가 네 갈래입니다
| 항목 | 어떻게 정해지나 |
|---|---|
| 등록세 | 신고금액 × 0.8% |
| 취득세 | 신고금액 × 2% |
| 지방교육세 | 등록세 × 20% |
| 농어촌특별세 | 취득세 × 10% |
| 다 더하면 | 신고금액의 약 3.16% |
| 신고금액 | 세금 합계 |
|---|---|
| 1억 원 | 약 316만 원 |
| 2억 원 | 약 632만 원 |
| 3억 원 | 약 948만 원 |
국민주택채권 — 건물은 안 삽니다
| 매입 의무 | |
|---|---|
| 건물 보존등기 | 없습니다 — 법이 빼 두었습니다 |
| 토지 보존등기 | 있습니다 — 시가표준액 500만 원부터 |
| 직권으로 되는 보존등기 | 없습니다 |
| 대위로 하는 토지 보존등기 | 있습니다 |
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 500만 원 ~ 5,000만 원 미만 | 25/1,000 | 20/1,000 |
| 5,000만 원 ~ 1억 원 미만 | 40/1,000 | 35/1,000 |
| 1억 원 이상 | 50/1,000 | 45/1,000 |
수수료와 보수
| 어떻게 내나 | 금액 |
|---|---|
| 서면신청 | 18,000원 |
| 이폼신청 | 15,000원 |
| 전자신청 | 10,000원 |
| 과세표준액 | 기본 보수 |
|---|---|
| 5천만 원까지 | 210,000원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 | 210,000원 + 5천만 원 초과액의 10/10,000 |
| 1억 원 초과 ~ 3억 원 | 260,000원 + 1억 원 초과액의 9/10,000 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 | 440,000원 + 3억 원 초과액의 8/10,000 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 | 600,000원 + 5억 원 초과액의 7/10,000 |
| 10억 원 초과 ~ 20억 원 | 950,000원 + 10억 원 초과액의 5/10,000 |
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 세금신고(납부) 대행 | 50,000원 |
| 대지권 | 40,000원 — 아파트처럼 대지권이 있는 건물일 때 |
| 제증명 | 10,000원 |
처리 기간
취득세는 사용승인일부터 60일 안에 신고하고 납부합니다 (지방세법 제20조 제1항). 새로 지은 건물은 사용승인서를 받은 날과 실제로 쓰기 시작한 날 가운데 빠른 날이 취득일입니다 (지방세법 시행령 제20조 제6항). 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
등기는 울산지방법원 등기과에 접수하면 1~3일이면 끝납니다. 위 신축 사건은 사용승인 2026. 1. 7.에서 신청서 작성 1. 13.까지 엿새가 걸렸습니다. 공사비 서류가 갖춰져 있으면 그만큼 빨라집니다.
오시지 않아도 되나
보존등기 자체는 넘겨주는 사람이 없어 본인 확인 절차가 가볍습니다. 건축물대장과 서류를 보내 주시면 진행됩니다.
자주 묻는 질문
집을 다 지었는데 등기를 꼭 해야 합니까?
하셔야 그 건물로 무엇이든 할 수 있습니다. 등기부가 없으면 팔 수도, 근저당권을 설정해 대출을 받을 수도 없습니다. 대출을 끼고 지으셨다면 은행이 보존등기와 근저당권 설정을 같은 날 하도록 요구하는 경우가 많습니다.
사용승인을 아직 못 받았습니다.
그러면 등기를 시작할 수 없습니다. 사용승인을 받아야 건축물대장이 만들어지고, 대장이 있어야 누가 주인인지 등기소가 알 수 있습니다. 사용승인 → 건축물대장 → 보존등기 순서입니다.
아무나 신청할 수 있습니까?
아닙니다. 법이 정해 놓았습니다(부동산등기법 제65조). 대장에 최초 소유자로 오른 사람이나 그 상속인, 판결로 소유권을 증명한 사람, 수용으로 취득한 사람, 그리고 건물이라면 시장·군수·구청장의 확인을 받은 사람입니다. 대개는 건축물대장에 오른 분이 하십니다.
등기권리증이 필요합니까?
필요 없습니다. 등기부를 처음 만드는 등기라 이전 등기필정보라는 것이 없습니다. 인감증명서도 필요 없습니다. 넘겨주는 상대방이 없어 확인받을 사람이 없기 때문입니다.
제 땅에 지었으면 등기도 하나로 됩니까?
아닙니다. 땅과 건물은 등기부가 따로입니다. 내 땅에 내가 지었어도 건물 보존등기를 별도로 해야 하고, 보존등기를 해도 토지 등기부는 그대로입니다.
등기가 없는 땅도 됩니까?
됩니다만 건물보다 어렵고 세 갈래로 갈립니다. 대장에 적힌 소유자의 성명과 주소가 정확하면 대장등본만으로 됩니다. 주소가 빠져 있거나 누구인지 가릴 수 없으면 국가를 상대로 소유권확인의 소를 내어 확정판결을 받아야 합니다(부동산등기법 제65조 제2호). 대장의 주인이 이미 돌아가셨고 그 땅을 사신 경우라면, 상속인을 대위해 등기를 먼저 만들고 그다음 내 이름으로 넘겨받는 두 단계로 갑니다.
비용이 얼마나 듭니까?
세금이 대부분입니다. 등록세 0.8%, 취득세 2%에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어 다 더하면 신고금액의 약 3.16%입니다. 신고금액 2억 원이면 세금이 약 632만 원입니다. 여기에 등기신청수수료가 전자 기준 부동산마다 10,000원, 법무사 보수가 과세표준액 구간을 따라 붙습니다. 신고금액 2억이면 보수는 35만 원쯤이라 세금이 훨씬 큽니다.
국민주택채권을 사야 합니까?
건물이면 사지 않으셔도 됩니다. 건축물의 소유권보존등기는 매입 대상에서 빠져 있습니다. 토지라면 시가표준액 500만 원부터 매입 의무가 생기고, 금액 구간과 땅이 있는 지역(서울·광역시인지 아닌지)에 따라 매입률이 다릅니다. 취득세가 면제되는 경우라도 채권 매입 의무는 따로 남습니다.
왜 국가를 상대로 소송을 합니까?
국가가 땅을 가져간 것이 아니라, 다툴 상대가 달리 없기 때문입니다. 등기가 없는 땅은 누구의 것인지 정해지지 않은 상태라 국가가 그 자리에 섭니다. 이겨서 확정판결을 받으면 그것이 「판결로 자기 소유권을 증명하는 자」가 되어 보존등기를 할 수 있습니다.
사용승인을 받은 뒤 언제까지 해야 합니까?
취득세는 사용승인일(그 전에 실제로 썼다면 그날)부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 넘기면 가산세가 붙습니다(지방세법 제20조 제1항). 등기 자체는 울산지방법원 등기과에 접수하면 1~3일이면 끝납니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 소유권보존등기