부담부증여 등기
빚을 함께 넘기는 증여입니다. 취득세가 갈리고, 가족 사이라면 소득을 증명해야 합니다.
부동산등기의 다른 글 13편
전세보증금이나 대출이 남아 있는 부동산을 넘기면서 그 빚까지 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 받는 쪽이 빚을 떠안기로 하는 것이라, 법은 이것을 순수한 증여로만 보지 않습니다.
취득세가 두 갈래로 갈립니다
한 건의 등기인데 취득 원인이 둘입니다. 인수한 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 취득한 것으로 보고, 나머지는 증여로 봅니다 (지방세법 제7조 제12항).
| 무엇으로 보나 | |
|---|---|
| 떠안은 빚만큼 | 유상취득 — 산 것으로 봅니다 |
| 나머지 | 증여취득 |
가족 사이라면 소득을 증명해야 합니다
배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 넘긴 것으로 일단 인정하지 않습니다. 증여세 쪽은 「인수되지 아니한 것으로 추정한다」고 하고 (상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 취득세 쪽도 증여로 취득한 것으로 본다고 합니다 (지방세법 제7조 제11항·제12항 단서).
그래서 받는 쪽이 그 빚을 실제로 감당할 수 있다는 것을 보여야 합니다. 법이 인정하는 길이 정해져 있습니다 (지방세법 제7조 제11항 제4호).
| 소득이 증명되는 경우 | 가장 흔한 길입니다. 소득금액증명서를 냅니다 |
|---|---|
| 가진 재산을 팔거나 담보로 잡은 돈 | 그 돈으로 감당한 경우 |
| 이미 상속세·증여세를 낸 재산 | 그 재산의 가액으로 감당한 경우 |
| 그 밖에 자기 재산으로 냈다는 것이 입증되는 경우 | 위에 준하는 것 |
준비 서류
증여 등기에 드는 것에 셋이 더 붙습니다 — 넘기는 빚이 무엇인지, 받는 쪽이 누구인지, 그 빚을 감당할 수 있는지.
| 누가 | 무엇을 | 왜 |
|---|---|---|
| 수증자 | 소득금액증명서 | 빚을 감당할 수 있다는 증명. 세무서에서 뗍니다. 받는 분이 여럿이면 각자 냅니다 |
| 공통 | 임대차계약서 또는 대출 관련 서류 | 넘기는 빚이 무엇이고 얼마인지. 전세보증금이면 전세계약서입니다 |
| 수증자 | 가족관계증명서 | 증여자와의 관계. 배우자 관계를 보여야 하면 「상세」로 떼셔야 나옵니다 |
| 공통 | 증여계약서 (부담부) | 채무 인수 조항이 들어간 것. 아래를 보십시오 |
계약서에 들어가야 하는 것
보통의 증여계약서로는 안 됩니다. 무슨 빚을 누가 얼마나 떠안는지가 계약서에 적혀 있어야 합니다.
-
증여하는 부동산을 등기부대로 적습니다.
아파트라면 동·호수와 전유부분, 대지권의 표시까지 그대로 옮깁니다.
-
누구에게 얼마씩 주는지 적습니다.
받는 분이 여럿이면 공유지분을 각자 적습니다. 절반씩이면 2분의 1씩입니다.
-
떠안는 빚이 무엇인지 적습니다.
전세보증금 반환채무라면 임차인이 누구이고 얼마이며 임대차가 언제 끝나는지까지 적습니다.
-
그 빚을 누가 얼마나 떠안는지 적습니다.
받는 분이 여럿이면 인수 비율을 각자 적습니다. 지분과 같은 비율로 맞추는 것이 보통입니다.
넘긴 뒤에 남는 것
부담부증여는 그냥 주는 것이 아니라 서로 주고받는 것에 가깝습니다. 그래서 법도 쌍무계약에 관한 규정을 함께 적용합니다 (민법 제561조).
비용
등기 자체는 증여를 원인으로 한 소유권이전등기입니다. 사무소 보수와 공과금은 증여 소유권이전등기 의 비용 표와 같습니다.
처리 기간
울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 다만 부담부증여는 취득세를 갈라 신고하는 일이 앞에 있어, 전체 일정은 보통의 증여보다 여유를 두시는 편이 좋습니다.
사무소가 무엇을 하나
자주 묻는 질문
전세가 들어 있는 아파트를 자녀에게 주려고 합니다. 가능합니까?
가능합니다. 전세보증금 반환채무를 자녀가 떠안는 부담부증여가 됩니다. 다만 자녀에게 그 보증금을 감당할 소득이 있다는 것을 증명하셔야 채무를 넘긴 것으로 인정됩니다.
소득이 없는 자녀에게는 못 합니까?
부담부증여로 인정받기는 어렵습니다. 소득 말고도 가진 재산을 팔거나 담보로 잡은 돈, 이미 세금을 낸 재산으로 감당하는 길이 있으니 사정을 보고 말씀드립니다.
소득금액증명서는 어디서 뗍니까?
세무서에서 뗍니다. 홈택스에서도 됩니다. 받는 분이 여럿이면 각자 떼셔야 합니다.
아들과 며느리에게 절반씩 주려고 합니다. 서류가 같습니까?
며느리는 직계비속이 아니라 추정 규정이 그대로 걸리지는 않습니다. 다만 한 건에 섞여 있으면 나중에 묻는 일이 생기므로 두 분 것을 함께 갖추시는 편이 낫습니다. 가족관계증명서는 배우자 관계를 보여야 하므로 상세로 떼십시오.
빚을 넘겼는데 왜 주는 쪽에 세금이 나옵니까?
넘어간 빚만큼은 받는 쪽이 대가를 치른 것으로 보기 때문입니다. 그만큼을 판 것으로 보아 양도소득세가 나올 수 있습니다.
취득세를 한 번에 내는 것 아닙니까?
한 건의 등기지만 취득 원인이 둘이라 갈라 계산합니다. 떠안은 빚만큼은 유상취득으로, 나머지는 증여취득으로 봅니다.
임차인에게 알려야 합니까?
알리시는 것이 맞습니다. 집주인이 바뀌면 보증금을 돌려받을 상대가 달라지므로, 알리지 않으면 임대차가 끝날 때 다툼이 생깁니다.
떠안은 빚을 갚지 않으면 어떻게 됩니까?
준 쪽이 계약을 해제할 수 있습니다. 주고받는 계약에 관한 규정이 적용되기 때문입니다. 세금 쪽에서도 실제로 갚았는지를 나중에 다시 봅니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 부담부증여 등기