증여 소유권이전등기
부동산 증여등기 하는법 — 증여계약서 양식과 검인, 필요서류, 등기 절차와 방법, 취득세·증여세 세율과 신고 기한, 증여재산공제 한도, 국민주택채권까지 미리 계산해 드리고 법무사가 직접 처리합니다.
부동산등기의 다른 글 13편
증여는 대가 없이 재산을 넘기는 계약입니다. 부모가 자녀에게 집을 물려주거나 배우자에게 지분을 나누는 경우가 대표적입니다. 등기 절차 자체는 매매와 비슷하지만, 기한을 세는 방법과 내야 하는 세금이 다릅니다.
매매와 무엇이 다른가
등기 신청 자체는 같은 소유권이전등기입니다. 다만 아래가 달라서, 매매를 해본 분도 그대로 따라 하면 안 됩니다.
| 구분 | 매매 | 증여 |
|---|---|---|
| 등기 기한의 기산점 | 잔금을 모두 지급한 날 | 계약의 효력이 발생한 날 |
| 부동산 거래신고 | 계약일부터 30일 이내 신고 | 신고 대상이 아닙니다 |
| 계약서 처리 | 거래신고필증으로 검인을 갈음 | 증여계약서에 검인을 받습니다 |
| 취득세 과세표준 | 실제 거래가액 | 시가인정액 (감정가·매매사례가액 등) |
| 세금 | 취득세 (유상취득) | 취득세 (무상취득) + 증여세 |
준비 서류
| 구분 | 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 증여자 | 등기필정보(등기권리증) | 기존 등기 때 교부받은 것 |
| 증여자 | 인감증명서 | 발행일부터 3개월 이내 |
| 증여자 | 인감도장 | 인감증명서와 같은 도장 |
| 증여자 | 주민등록초본 | 주소 변동 내역 포함. 발행일부터 3개월 이내 |
| 수증자 | 주민등록등본 | 주민센터 |
| 수증자 | 도장 | 막도장도 됩니다 |
| 공통 | 증여계약서 | 검인을 받아 제출합니다 |
| 공통 | 토지대장·건축물대장 등본 | 사무소에서 발급받아 처리합니다 |
| 세무용 | 가족관계증명서 | 등기소 첨부서류는 아닙니다. 증여재산공제와 취득세 중과 예외를 판단할 때 씁니다 |
| 농지일 때 | 농지취득자격증명 | 상속과 달리 증여는 필요합니다 |
신청 절차
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증여계약서를 작성합니다.
증여할 부동산과 당사자, 계약연월일을 특정해 적습니다. 이 계약의 효력이 발생한 날부터 등기 신청 기한 60일이 시작됩니다.
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증여계약서에 검인을 받습니다.
매매는 거래신고필증이 검인을 갈음하지만, 증여는 신고 대상이 아니어서 계약서에 직접 검인을 받아야 합니다.
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취득세를 신고하고 납부합니다.
부동산 소재지 관할 시·군·구청에 취득일부터 60일 안에 신고합니다. 무상으로 취득한 것이라 매매와 과세표준도 세율도 다릅니다.
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관할 등기소에 신청서를 접수합니다.
부동산 소재지를 관할하는 등기소에 접수합니다. 증여자와 수증자가 함께 신청하는 것이 원칙이며, 법무사에게 위임하면 당사자가 갈 필요는 없습니다.
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등기가 완료되면 등기필정보를 받습니다.
수증자 앞으로 발급됩니다. 다음에 그 부동산을 처분할 때 필요하므로 잘 보관해야 합니다.
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증여세를 신고합니다.
등기접수일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 세무서에 신고합니다. 등기와 별개인 국세라, 등기가 끝났다고 잊으면 가산세가 붙습니다.
취득세 — 기준이 바뀌었습니다
2023년부터 증여 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 감정가액이나 비슷한 물건의 매매사례가액이 기준이 됩니다. 예전 상식대로 공시가격으로 계산하면 실제 세액과 크게 어긋납니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 과세표준 | 시가인정액 (감정가액·매매사례가액 등) |
| 표준세율 | 3.5% |
| 중과세율 | 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12% |
| 중과 예외 | 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 |
| 신고 기한 | 취득일부터 60일 |
| 함께 부과 | 지방교육세, 농어촌특별세 (전용 85㎡ 이하 주택은 농특세 비과세) |
증여세 — 등기가 끝나도 남습니다
취득세는 지방세라 등기 전에 시·군·구청에 내지만, 증여세는 국세라 세무서에 따로 신고합니다. 등기만 끝내고 증여세를 잊는 일이 실제로 자주 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신고 기한 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월. 부동산은 등기접수일이 기준입니다 |
| 신고세액공제 | 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다 |
| 기한을 넘기면 | 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다 |
증여재산공제
누구에게서 받았는지에 따라 공제액이 다릅니다. 같은 사람에게서 10년 동안 받은 것을 합쳐서 계산하므로, 나눠서 증여해도 10년이 지나야 공제가 다시 살아납니다.
| 누구에게서 | 공제액 |
|---|---|
| 배우자 | 6억 원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5천만 원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2천만 원 |
| 직계비속 → 직계존속 | 5천만 원 |
| 기타 친족 | 1천만 원 — 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척 |
| 그 외의 자 | 없습니다 — 남에게 주면 공제가 0입니다 |
| 혼인·출산 증여재산공제 | 1억 원 추가 |
세율
공제를 빼고 남은 것이 과세표준입니다. 거기에 세율을 곱하고 누진공제액을 뺀 것이 낼 세금입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
빚을 함께 넘기는 증여 (부담부증여)
대출이나 전세보증금이 남은 부동산을 넘기면서 그 빚까지 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 증여세는 빚을 뺀 나머지에만 매겨지지만, 넘어간 빚만큼은 판 것으로 보아 주는 쪽에 양도소득세가 나올 수 있고 취득세도 갈라집니다.
이런 경우에는
미성년 자녀에게 증여할 때
가장 흔한 사례입니다. 미성년자는 스스로 계약할 수 없어 법정대리인인 부모가 대리합니다. 부모가 증여자이면서 동시에 자녀의 대리인이 되는데, 단순 증여는 자녀에게 이익만 주므로 이해상반행위가 아니어서 특별대리인을 따로 선임할 필요가 없습니다. 다만 빚을 함께 넘기는 부담부증여라면 이해가 갈리므로 특별대리인이 필요합니다.
농지를 증여할 때
상속으로 농지를 받을 때는 필요 없지만, 증여로 받을 때는 농지취득자격증명이 필요합니다. 수증자가 농사를 지을 수 있어야 한다는 뜻이라, 증여 전에 미리 확인해야 합니다.
그 밖의 비용
앞의 취득세·증여세 말고도 등기를 넘기는 데 드는 비용이 있습니다.
국민주택채권
| 시가표준액 | 울산 (광역시) | 양산·경주 (기타지역) |
|---|---|---|
| 1천만 원 이상 ~ 5천만 원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 5천만 원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 |
| 1억 5천만 원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
등기신청수수료
| 신청 방법 | 수수료 |
|---|---|
| 서면신청 | 18,000원 |
| 이폼신청 | 15,000원 |
| 전자신청 | 10,000원 |
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 제증명 | 10,000원 |
법무사 보수
과세표준액을 기준으로 구간별로 정해집니다. 매매와 같은 표를 씁니다.
| 과세표준액 | 기본 보수 |
|---|---|
| 5천만 원까지 | 210,000원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 | 210,000원 + 5천만 원 초과액의 10/10,000 |
| 1억 원 초과 ~ 3억 원 | 260,000원 + 1억 원 초과액의 9/10,000 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 | 440,000원 + 3억 원 초과액의 8/10,000 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 | 600,000원 + 5억 원 초과액의 7/10,000 |
| 10억 원 초과 ~ 20억 원 | 950,000원 + 10억 원 초과액의 5/10,000 |
| 20억 원 초과 ~ 200억 원 | 1,450,000원 + 20억 원 초과액의 4/10,000 |
| 200억 원 초과 | 8,650,000원 + 200억 원 초과액의 1/10,000 |
처리 기간
울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 다만 증여는 검인과 세금 신고가 앞에 있어 전체 일정은 매매보다 여유를 두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
증여도 60일 안에 등기해야 하나요?
네. 다만 기산점이 다릅니다. 매매는 잔금을 모두 지급한 날부터, 증여는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일입니다.
증여세는 언제까지 신고하나요?
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 부동산은 등기접수일이 기준입니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
증여세를 안 내려면 얼마까지 가능한가요?
배우자는 6억 원, 성년 자녀는 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제됩니다. 다만 같은 사람에게서 10년 동안 받은 것을 합쳐서 따지므로, 10년 안에 나눠 주어도 합산됩니다.
취득세는 공시가격으로 계산하면 되나요?
2023년부터 바뀌었습니다. 시가표준액이 아니라 시가인정액, 즉 감정가액이나 매매사례가액이 기준입니다. 공시가격으로 계산하면 실제 세액과 크게 어긋납니다.
증여는 부동산 거래신고를 하지 않아도 되나요?
거래신고는 대가가 오가는 거래가 대상입니다. 증여는 해당하지 않아 신고필증이 나오지 않고, 그래서 증여계약서에 검인을 직접 받아야 합니다.
대출이 남아 있는 집을 증여해도 되나요?
가능하지만 부담부증여가 되어 증여자에게 양도소득세가 나올 수 있고, 수증자의 취득세도 갈라집니다. 게다가 배우자나 직계존비속 사이에서는 채무를 넘긴 것으로 원칙적으로 인정하지 않아, 수증자가 실제로 갚는다는 사실을 소득 등으로 입증해야 합니다. 부담부증여 등기 편에 서류와 계약서까지 적어 두었습니다.
미성년 자녀에게 증여할 때 특별대리인이 필요한가요?
단순 증여라면 필요 없습니다. 자녀에게 이익만 주는 것이라 이해상반행위가 아니기 때문입니다. 다만 빚을 함께 넘기는 부담부증여라면 필요합니다.
매매로 하면 세금이 덜 나오지 않나요?
가족 사이에 대가 없이 넘기면서 매매로 꾸미면 증여로 추정되어 오히려 불이익을 받을 수 있습니다. 실제 거래에 맞는 원인으로 등기하는 것이 안전합니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 증여 소유권이전등기