소유권이전등기 (매매)
매매 소유권이전등기의 뜻과 준비 서류, 신청 절차, 잔금일부터 60일인 신청 기간, 취득세·국민주택채권·법무사 보수 같은 비용을 실제 처리한 매매 사건 서류로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.
부동산등기의 다른 글 13편
매매계약을 맺고 잔금을 치렀다고 해서 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다. 등기부에 이름이 올라가야 비로소 소유권이 넘어옵니다. 그 절차가 소유권이전등기입니다.
세 가지 기한
매매 한 건에 기한이 셋 있고, 기산점이 서로 다릅니다. 이것을 섞으면 과태료가 나옵니다.
| 무엇을 | 언제까지 | 언제부터 세나 |
|---|---|---|
| 부동산 거래신고 | 30일 | 계약을 체결한 날 |
| 소유권이전등기 신청 | 60일 | 잔금을 모두 지급한 날 |
| 취득세 신고·납부 | 60일 | 잔금을 모두 지급한 날 |
60일은 늦어도 이때까지라는 상한입니다. 잔금 전에 소유권을 먼저 넘기기로 특약했다면 그보다 일찍 등기해도 됩니다.
준비 서류
매도인과 매수인이 준비할 것이 다릅니다. 하나라도 빠지면 접수가 되지 않으므로 미리 확인하는 편이 좋습니다.
| 구분 | 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 매도인 | 등기필정보(등기권리증) | 기존 등기 때 교부받은 것 |
| 매도인 | 인감증명서(부동산 매도용) | 매수인 인적사항이 적혀 나옵니다. 발행일부터 3개월 이내 |
| 매도인 | 인감도장 | 인감증명서와 같은 도장 |
| 매도인 | 주민등록초본 | 주소 변동 내역 포함. 발행일부터 3개월 이내 |
| 매수인 | 주민등록등본 | 주민센터 |
| 매수인 | 도장 | 막도장도 됩니다 |
| 매수인 | 가족관계증명서 | 필수는 아닙니다. 다주택·세대 분리 여부를 확인해야 할 때만 |
| 공통 | 매매계약서 원본 | 당사자 보관분 |
| 공통 | 부동산거래계약 신고필증 | 관할 시·군·구청. 이것으로 검인을 갈음합니다 |
| 공통 | 토지대장·건축물대장 등본 | 사무소에서 발급받아 처리합니다 |
신청 절차
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계약 체결일부터 30일 안에 부동산 거래를 신고합니다.
부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고합니다. 공인중개사를 통했다면 중개사가 처리하는 경우가 많습니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과되고, 받은 신고필증이 검인을 갈음합니다.
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잔금을 치르면서 등기 서류를 받습니다.
잔금일에 매도인에게서 등기필정보와 매도용 인감증명서 등을 받습니다. 이때 확인하지 않으면 나중에 다시 만나야 합니다. 이 날부터 등기와 취득세의 60일이 시작됩니다.
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취득세를 신고하고 납부합니다.
부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고하고 납부한 뒤 영수증을 받습니다. 기한은 잔금일부터 60일입니다.
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국민주택채권을 매입합니다.
매입한 뒤 곧바로 매도하면 부담을 줄일 수 있습니다. 은행에서 처리합니다.
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관할 등기소에 신청서를 접수합니다.
부동산 소재지를 관할하는 등기소에 접수합니다. 매도인과 매수인이 함께 신청하는 것이 원칙이며, 법무사에게 위임하면 당사자가 갈 필요는 없습니다. 다만 매도인은 법무사가 직접 만나 본인임을 확인하고, 그 확인 서면을 신청서에 붙입니다.
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등기가 완료되면 등기필정보를 받습니다.
새 소유자 앞으로 발급됩니다. 다음에 그 부동산을 처분할 때 필요하므로 잘 보관해야 합니다.
비용
크게 세금과 수수료, 법무사 보수로 나뉩니다. 대부분을 세금이 차지하고, 취득가액과 주택 수, 면적에 따라 달라집니다.
취득세와 함께 내는 세금
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 가액에 따라 1~3% (계산식) | 취득세율의 1/10 | 0.2% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
인지세
| 기재금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하 | 20,000원 |
| 3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하 | 40,000원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 70,000원 |
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 150,000원 |
| 10억 원 초과 | 350,000원 |
국민주택채권
| 시가표준액 | 울산 (광역시) | 양산·경주 (기타지역) |
|---|---|---|
| 2천만 원 이상 ~ 5천만 원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억 원 이상 ~ 1억 6천만 원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6천만 원 이상 ~ 2억 6천만 원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6천만 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억 원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
등기신청수수료
| 신청 방법 | 수수료 |
|---|---|
| 서면신청 | 18,000원 |
| 이폼신청 | 15,000원 |
| 전자신청 | 10,000원 |
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 제증명 | 10,000원 |
법무사 보수
과세표준액을 기준으로 구간별로 정해집니다.
| 과세표준액 | 기본 보수 |
|---|---|
| 5천만 원까지 | 210,000원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 | 210,000원 + 5천만 원 초과액의 10/10,000 |
| 1억 원 초과 ~ 3억 원 | 260,000원 + 1억 원 초과액의 9/10,000 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 | 440,000원 + 3억 원 초과액의 8/10,000 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 | 600,000원 + 5억 원 초과액의 7/10,000 |
| 10억 원 초과 ~ 20억 원 | 950,000원 + 10억 원 초과액의 5/10,000 |
| 20억 원 초과 ~ 200억 원 | 1,450,000원 + 20억 원 초과액의 4/10,000 |
| 200억 원 초과 | 8,650,000원 + 200억 원 초과액의 1/10,000 |
처리 기간
울산지방법원 등기과는 접수 후 1~3일이면 완료됩니다. 다만 보정 사항이 생기면 더 걸릴 수 있고, 잔금일에 맞춰 접수하는 것이 보통이라 그 앞의 준비 일정이 더 중요합니다.
자주 묻는 질문
60일은 계약한 날부터 세나요, 잔금 낸 날부터 세나요?
매매는 잔금을 모두 지급한 날부터 셉니다. 계약일 기준은 증여처럼 한쪽만 의무를 지는 계약에 적용됩니다. 취득세 신고·납부 기한도 잔금일부터 60일이라 두 기한이 함께 움직입니다. 다만 거래신고는 계약 체결일부터 30일이라 기산점이 다릅니다.
신청서의 등기원인 날짜는 잔금일인가요, 계약일인가요?
계약일입니다. 「2024년 1월 8일 매매」처럼 매매계약을 맺은 날을 적습니다. 신청 기한 60일만 잔금을 모두 치른 날부터 셉니다.
매도인과 꼭 함께 등기소에 가야 하나요?
등기소에는 가지 않으셔도 됩니다. 공동신청이 원칙이지만 법무사에게 위임하면 위임장과 인감증명서로 접수합니다. 다만 매도인은 법무사가 직접 만나 신분증과 인감증명서로 본인임을 확인하고, 그 확인 서면(자격자대리인의 등기의무자 확인 및 자필서명 정보)을 신청서에 붙입니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호).
60일을 넘기면 어떻게 되나요?
지연 기간에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 기간이 지났더라도 등기 자체는 할 수 있으므로 늦었다고 미루지 마시고 문의해 주세요.
등기권리증을 잃어버렸는데 매도할 수 있나요?
가능합니다. 확인서면 등으로 대신할 수 있습니다. 등기필정보 분실 을 참고하세요.
증여로 받은 부동산도 같은 절차인가요?
절차는 비슷하지만 기한의 기산점과 세금이 다릅니다. 증여는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일입니다. 증여 소유권이전등기 를 참고하세요.
논이나 밭을 살 때 따로 필요한 것이 있나요?
농지취득자격증명이 필요합니다(농지법 제8조). 농지 소재지 시·구·읍·면에서 발급받으며, 이것이 없으면 소유권이전등기가 되지 않습니다. 취득세도 주택과 달라 농지 매매는 3%를 기준으로 계산합니다.