지분 소유권이전등기

법무사 여환동 · 2026년 9월 22일 작성

여럿이 나눠 가진 부동산에서 자기 몫만 넘기는 등기입니다. 다른 공유자의 허락은 필요 없고 비용은 지분만큼 듭니다.

부동산등기의 다른 글 13편

여럿이 나눠 가진 부동산에서 자기 몫만 넘기는 등기입니다. 다른 공유자의 허락은 필요 없습니다. 내 몫은 내가 정합니다.

다른 사람 허락은 필요 없습니다

가장 많이 물으시는 것입니다. 「다른 형제가 반대하는데 내 몫을 팔 수 있느냐」 — 팔 수 있습니다.

내 몫과 부동산 전체는 다릅니다
	누구의 뜻으로
내 지분을 파는 것	나 혼자 정합니다
내 지분에 근저당을 잡히는 것	나 혼자 정합니다
부동산 전체를 파는 것	공유자 전원의 동의
건물을 헐거나 크게 고치는 것	공유자 전원의 동의
세를 놓는 것	지분 과반수의 뜻

지분을 사시는 분은 읽어 보십시오

싸게 나온 부동산이 지분인 경우가 많습니다. 시세보다 눈에 띄게 싸다면 까닭이 있습니다.

지분만 사면 이렇습니다

마음대로 쓰지 못합니다	다른 공유자가 쓰고 있으면 비켜 달라기 어렵습니다
팔기 어렵습니다	지분만 사려는 사람이 드뭅니다
대출이 잘 안 됩니다	은행이 지분 담보를 꺼립니다
결국 소송으로 갑니다	나누자는 소송을 걸게 되는 일이 많습니다

형제끼리 정리하실 때

가장 흔한 일입니다. 여럿의 이름으로 되어 있는 것을 한 사람 앞으로 모으는 경우입니다. 이때 등기부에 무엇이라 적느냐가 세금을 정합니다.

같은 일인데 이름이 다릅니다
등기원인	어떤 경우	세금
매매	값을 치르고 넘겨받습니다	양도소득세가 주는 쪽에
증여	그냥 넘겨받습니다	증여세가 받는 쪽에
공유물분할	나눠 가진 것을 정리합니다	경우에 따라 다릅니다

넘기지 못하는 지분도 있습니다

아파트의 대지권

농지

준비 서류

무엇을 갖추나
서류	누가
계약서	값을 치르는 경우
등기필정보	넘기는 분 — 이른바 등기권리증
인감증명서 (매도용)	넘기는 분
인감도장	넘기는 분
주민등록초본	넘기는 분
주민등록등본	받는 분
도장	받는 분 — 막도장이면 됩니다
(농지면) 농지취득자격증명	받는 분

어떻게 진행되나

등기부를 보고 지분이 어떻게 되어 있는지 봅니다.
몇 분의 몇인지, 넘길 수 있는 지분인지 확인합니다. 아파트 대지권이나 농지라면 미리 짚습니다.
등기원인을 정합니다.
매매인지 증여인지에 따라 세금이 크게 달라집니다. 등기를 내기 전에 정하셔야 합니다.
계약서를 쓰고 검인을 받습니다.
값을 치르는 경우입니다. 시·군·구청에서 받습니다.
취득세를 신고하고 납부합니다.
지분 비율만큼 냅니다. 전체를 사는 것보다 적습니다.
국민주택채권을 매입합니다.
이것도 지분만큼입니다. 사자마자 되팔면 되고 되팔 때의 손해분만 부담하십니다.
관할 등기소에 접수합니다.
넘기는 분과 받는 분이 함께 신청합니다. 다른 공유자는 오지 않습니다.

비용

비용표는 따로 없습니다. 지분 이전등기는 등기원인이 무엇이냐로 갈립니다. 값을 치르고 넘겨받으면 매매 소유권이전등기와, 대가 없이 넘겨받으면 증여 소유권이전등기와 드는 것이 같습니다. 다만 취득세도 국민주택채권도 전체가 아니라 넘겨받는 몫에 대해서만 매겨집니다.

원인에 따라 어느 쪽을 보시면 됩니다
넘겨받는 까닭	비용은 여기와 같습니다
값을 치르고 삽니다	소유권이전등기 (매매) 와 같습니다
대가 없이 받습니다	증여 소유권이전등기 와 같습니다

오시지 않아도 되나

등기부와 대장은 파일로 보내 주시면 됩니다. 넘길 수 있는 지분인지, 원인을 무엇으로 하는 것이 나은지부터 봐 드립니다.

자주 묻는 질문

다른 공유자가 반대하는데 제 몫을 팔 수 있습니까?

팔 수 있습니다. 공유 부동산에서 자기 지분은 자기 재산이라 다른 공유자의 허락 없이 넘길 수 있고, 알릴 의무도 없습니다. 근저당을 잡히는 것도 마찬가지입니다. 다만 부동산 전체를 파는 것은 다릅니다. 그때는 공유자 전원이 함께 등기를 신청해야 하고 한 사람이라도 빠지면 되지 않습니다.

지분만 사도 괜찮습니까?

시세보다 싸게 나오는 데는 까닭이 있습니다. 지분만 사면 다른 공유자가 쓰고 있을 때 비켜 달라기 어렵고, 나중에 팔기도 어렵고 대출도 잘 되지 않습니다. 결국 나누자는 소송으로 가는 일이 많은데 그 소송이 1년 넘게 가기도 하고, 끝에 가서 경매로 팔아 돈을 나누는 것으로 끝나기도 합니다. 옆 땅 주인이시거나 나머지 지분까지 사들일 셈이시라면 이야기가 다르니, 어느 쪽인지 말씀해 주시면 미리 봐 드립니다.

형제끼리 한 사람 앞으로 모으려는데 어떻게 합니까?

등기원인을 무엇으로 적느냐가 세금을 정합니다. 값을 치르고 넘겨받으면 매매이고 주는 쪽에 양도소득세가, 그냥 넘겨받으면 증여이고 받는 쪽에 증여세가 붙습니다. 값을 치르지 않았는데 매매로 적으시면 나중에 증여로 보아 세금이 다시 매겨질 수 있습니다. 가족 사이일수록 실제로 돈이 오갔는지를 봅니다. 어느 쪽이 나은지는 지분 값과 취득 시기, 받는 분의 사정에 따라 갈리니 등기를 내기 전에 정하셔야 합니다.

아파트 땅 몫만 팔 수 있습니까?

팔 수 없습니다. 집과 그 아래 땅에 대한 몫은 한 몸으로 묶여 있어서 따로 떼어 넘기지 못합니다. 집을 넘기시면 땅 몫도 함께 따라갑니다.

농지 지분도 그냥 살 수 있습니까?

농지는 지분이라도 농지취득자격증명을 받으셔야 등기가 됩니다. 받지 못하면 계약을 해 놓고도 등기를 하지 못하는 일이 생기니, 계약하시기 전에 등기부와 대장을 보내 주시면 먼저 봐 드립니다.

비용이 얼마나 듭니까?

지분만큼 듭니다. 취득세도 국민주택채권도 전체가 아니라 넘겨받는 몫에 대해 매겨지므로 소유권이전등기(매매) 편에 적어 둔 세금에 지분 비율을 곱해 보시면 대략 나옵니다. 등기부를 보내 주시면 정확히 잡아 드립니다.