공사대금 받는 법 (지급명령)
공사대금 지급명령의 뜻과 소송과의 갈림길, 기성·준공 서류와 절차, 시효 3년과 확정까지 기간, 하자·지체상금 다툼, 유치권과 하도급 직접청구, 비용까지 실제 사건 서류로 정리했습니다. 법무사가 직접 처리합니다.
민사독촉·임대차의 다른 글 11편
공사를 하고 대금을 받지 못했을 때 쓰는 절차입니다. 절차 전체는 지급명령 신청 에 정리해 두었고, 여기서는 공사대금에만 있는 것을 씁니다.
지급명령과 소송, 어느 쪽으로 갈지
사무소 사건은 반반쯤 갈립니다. 어느 한쪽이 늘 옳은 것이 아니라 금액이 얼마냐와 상대가 다툴 것 같으냐를 놓고 정합니다.
| 지급명령 | 소송 | |
|---|---|---|
| 금액 | 작아서 소송까지 갈 실익이 없을 때 | 클 때 |
| 상대가 다툴까 | 금액을 인정하며 미루기만 할 때 | 하자·기성고를 다툴 것 같을 때 |
| 들이는 돈 | 인지대가 소송의 1/10 | 전액 |
| 걸리는 시간 | 이의가 없으면 한 달 남짓 | 몇 달에서 해를 넘기기도 |
| 어떤 사건 | 어느 쪽 |
|---|---|
| 준공·정산까지 끝났는데 돈만 안 주는 경우 | 지급명령 |
| 기성금 청구서를 승인받고도 지급이 밀린 경우 | 지급명령 |
| 금액이 작아 소송 실익이 없는 경우 | 지급명령 |
| 어디까지 했는지(기성고)를 다투는 경우 | 소송 |
| 하자나 지체상금 이야기가 이미 나온 경우 | 소송 |
| 추가 공사의 대금을 다투는데 금액이 큰 경우 | 소송 |
시효가 3년입니다
공사에 관한 채권은 3년이 지나면 청구할 수 없습니다 (민법 제163조 제3호). 설계나 감리 대금도 같습니다.
| 무엇 | 왜 |
|---|---|
| 일부라도 입금받았다 | 빚이 있음을 인정한 것입니다 |
| 「곧 정산하겠다」는 문자·메일 | 같습니다. 날짜가 찍혀 그대로 증거가 됩니다 |
| 정산 합의서·확인서 | 가장 확실합니다 |
| 지급명령 신청 | 신청만으로 멈춥니다. 확정되면 10년이 됩니다 |
금액이 정해져 있어야 합니다
지급명령은 얼마를 달라고 딱 적어 내는 절차입니다. 「공사한 만큼 달라」로는 낼 수 없습니다.
| 무엇 | 어떤 서류 |
|---|---|
| 계약 금액 그대로 | 도급계약서 — 준공까지 마쳤다면 |
| 승인받은 기성금 | 기성검사 조서·기성금 청구서에 도급인의 확인 |
| 정산 합의 | 정산서·합의서 |
| 세금계산서를 받아 갔다면 | 금액을 인정한 자취가 됩니다 |
공사가 중간에 멈췄다면
이때가 가장 어렵습니다. 어디까지 했는지를 기성고 비율로 따져야 하는데, 서로 셈이 다릅니다.
상대는 이렇게 깎으려 합니다
공사대금 사건에서 도급인은 대개 「줄 돈은 있지만 뺄 것이 있다」고 나옵니다. 이것이 상계 주장입니다.
| 무엇 | 어떤 주장 |
|---|---|
| 하자보수비 | 「하자가 있으니 고칠 돈을 빼겠다」 — 가장 흔합니다 |
| 지체상금 | 「약속한 날보다 늦었으니 하루에 얼마씩 빼겠다」 |
| 재시공 비용 | 「다시 한 부분이 있다」 |
| 미시공 부분 | 「그 부분은 하지 않았다」 |
| 제3자에게 준 돈 | 「자재값·인건비를 대신 물어 줬다」 |
아직 현장에 있다면 — 유치권
공사대금을 받지 못한 채 그 건물이나 시설을 점유하고 계시다면, 받을 때까지 넘겨주지 않을 권리가 있습니다 (민법 제320조).
「먼저」가 아니라 「동시에」
점유를 푸는 것과 지급명령을 넣는 것은 서로 아무 관계가 없습니다. 그래서 「어느 것부터 할까」를 고민하실 일이 아닙니다. 점유는 계속 지키고, 지급명령은 되도록 빨리 넣습니다.
| 무엇이 잘못되나 | |
|---|---|
| 점유를 풀고 지급명령만 | 유치권이 그 자리에서 사라집니다 (민법 제328조). 가장 큰 무기를 버리는 것입니다 |
| 점유만 지키고 절차는 미룸 | 시간이 갈수록 상대 재산이 빠지고 제3자의 권리가 끼어듭니다 |
| 둘 다 함께 | 점유로 압박하면서 집행권원까지 확보합니다 |
점유만 지키고 기다리면 위험한 까닭
「버티고 있으면 언젠가 주겠지」가 통하지 않는 경우가 있습니다. 그 건물에 다른 절차가 먼저 걸리면 유치권이 힘을 잃습니다.
| 무엇이 먼저 붙으면 | 어떻게 됩니까 |
|---|---|
| 경매개시결정등기 | 그 뒤에 점유를 얻은 것은 낙찰자에게 유치권을 주장하지 못합니다 |
| 점유이전금지가처분 | 그 뒤의 점유자는 승계인으로 보아 집행 대상이 됩니다 |
| 다른 채권자의 압류 | 순위 다툼이 생깁니다 |
점유는 이렇게 지킵니다
24시간 지키고 계실 필요는 없습니다. 다만 밖에서 보아 「저 사람이 차지하고 있다」고 알 수 있어야 합니다.
| 무엇 | 어떻게 |
|---|---|
| 표시 | 유치권 행사 중이라는 안내문을 붙입니다 |
| 통제 | 출입구 잠금장치를 바꿔 드나드는 것을 관리합니다 |
| 관리 | 관리인이 상주하거나 정기적으로 순찰합니다 |
| 기록 | 출입 대장을 쓰고, 점유를 시작한 경위와 날짜를 남깁니다 |
| 사진 | 안내문·잠금장치·현장 상태를 날짜와 함께 찍어 둡니다 |
먼저 확인할 것
| 무엇 | 내용 |
|---|---|
| 점유 | 지금 실제로 차지하고 있어야 합니다. 비워 주면 끝입니다 |
| 채권과의 관련 | 그 건물에 관해 생긴 채권이어야 합니다 — 공사대금이 그렇습니다 |
| 변제기 도래 | 대금을 받을 때가 되었어야 합니다 |
| 포기 약정이 없을 것 | 계약서에 유치권을 포기한다는 조항이 있으면 못 씁니다 |
| 무엇을 합니까 | |
|---|---|
| 1 | 미지급 금액을 특정합니다 — 계약서·기성내역·세금계산서·추가공사 지시서 |
| 2 | 점유 경위와 계속성을 기록합니다 — 안내문·잠금장치·순찰·출입대장 |
| 3 | 내용증명을 보냅니다 — 미지급 내역과 함께 유치권을 행사 중이라는 사실을 적습니다 |
| 4 | 점유를 유지한 채 지급명령을 냅니다 — 금액이 크거나 다툼이 예상되면 소 |
| 5 | 이의가 들어오면 소송으로, 확정되면 강제집행으로 이어 갑니다 |
하도급이라면 발주자에게 직접
원사업자에게 못 받을 때, 발주자에게 바로 달라고 할 수 있는 경우가 있습니다 (하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조).
1. 어느 사유인지부터 가립니다
| 사유 | 권리가 생기는 때 |
|---|---|
| 발주자·원사업자·수급사업자가 직접 지급하기로 합의한 때 | 합의가 이루어진 때 바로 |
| 원사업자가 지급을 정지하거나 파산·회생에 들어간 때 | 통지가 발주자에게 닿은 때 |
| 하도급대금을 2회분 이상 주지 않은 때 | 통지가 발주자에게 닿은 때 |
| 원사업자가 하도급대금 지급보증 의무를 지키지 않은 때 | 통지가 발주자에게 닿은 때 |
| 원사업자를 상대로 하도급대금 확정판결을 받은 때 — 건설공사 (건설산업기본법 제35조) | 통지가 발주자에게 닿은 때 |
2. 자료를 시간순으로 정리합니다
| 무엇 | 왜 |
|---|---|
| 하도급계약서·세금계산서·기성청구서 | 얼마를 받을 것인지 |
| 미지급 회차와 지급기일 표 | 「2회분 이상」에 해당하는지 보이려면 필요합니다 |
| 부도어음·폐업신고·회생개시결정문 | 지급불능을 소명할 때 |
| 원청과 오간 지급 약속·지체 통보 | 정황 자료 |
3. 그다음에 내용증명을 보냅니다
반드시 내용증명으로 보냅니다. 요청형 사유는 통지가 닿은 때를 기준으로 따지는데, 닿았다는 것을 증명할 책임이 보내는 쪽에 있기 때문입니다.
| 무엇 |
|---|
| 어느 사유에 해당하는지 |
| 시공한 부분과 미지급 금액 |
| 원사업자에게 지급을 보류해 달라는 뜻 |
4. 발주자가 버틸 수 있는지도 봅니다
통지를 보냈다고 바로 받는 것이 아닙니다. 발주자가 원사업자와 맺은 자금집행순서 약정이나 신탁계약을 들어 지급을 미루는 경우가 있습니다.
5. 그래도 안 주면
발주자가 거부하거나 미루면, 발주자가 원사업자에게 줄 공사대금 자체를 붙잡습니다. 가압류하거나 공사대금 채권압류 로 갑니다.
무엇이 증거가 되나
지급명령 신청에는 증거서류를 붙이지 않아도 됩니다. 다만 상대가 이의하면 소송이 되고, 그때는 있어야 합니다. 공사대금은 이의로 가는 일이 잦아 처음부터 갖춰 두시는 편이 낫습니다.
| 무엇 | 무엇을 보이나 |
|---|---|
| 도급계약서·하도급계약서 | 금액과 공기, 지체상금·유치권 조항 |
| 기성검사 조서·기성금 청구서 | 도급인이 확인한 기성 부분 |
| 준공검사·인수인계 서류 | 일을 마쳤고 상대가 받아 갔다는 것 |
| 세금계산서 | 금액을 인정한 자취 |
| 현장 사진·작업일보 | 공사가 멈췄을 때 어디까지 했는지 |
| 오간 문자·카카오톡 | 추가 공사 지시, 정산 약속 |
| 입금 내역 | 얼마가 들어오고 얼마가 남았는지 |
이자와 상대방
| 기간 | 이율 |
|---|---|
| 대금 지급일 ~ 지급명령 정본 송달일 | 연 6% (상법 제54조). 계약에 지연이자를 정했으면 그 이율 |
| 송달 다음 날 ~ 다 갚는 날 | 연 12% (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조) |
| 상대 | 어떻게 |
|---|---|
| 법인 | 등기사항증명서로 본점과 대표자를 확인합니다 |
| 개인사업자 | 대표자 개인이 채무자입니다. 주민등록번호가 있어야 합니다 |
| 대표가 개인 보증을 섰다면 | 법인과 대표를 함께 넣습니다 |
| 하도급이라면 | 원사업자. 위 요건에 맞으면 발주자에게 직접 |
어떻게 진행되나
-
계약과 현장 상황을 봅니다.
도급계약서, 기성검사 조서, 준공 서류를 보고 금액이 정해져 있는지, 아직 점유 중인지 확인합니다.
-
지급명령과 소송 가운데 고릅니다.
금액이 작아 소송 실익이 없으면 지급명령, 금액이 크고 하자나 기성고를 다툴 것 같으면 소를 냅니다. 이것이 이 사건에서 가장 중요한 판단입니다.
-
현장을 점유 중이라면 그대로 지킵니다.
점유를 풀면 유치권이 사라집니다. 안내문과 잠금장치, 출입 기록으로 점유를 남기면서 절차를 함께 진행합니다.
-
시효가 지난 것이 있는지 봅니다.
3년이 지난 기성분은 빼거나, 되살릴 자취가 있는지 찾습니다.
-
채무자를 특정합니다.
법인인지 개인사업자인지, 하도급이면 발주자에게 직접 청구할 수 있는지 봅니다.
-
신청서를 만들어 전자로 냅니다.
원금과 두 구간의 이자를 적습니다. 기성이 여럿이면 이자 기산일을 나눠 적습니다.
-
송달되고 2주가 지나면 확정됩니다.
이의가 없으면 확정되어 압류나 경매로 넘어갈 수 있습니다.
확정된 뒤에 받아 냅니다
| 무엇 | 언제 |
|---|---|
| 공사대금 채권압류 | 상대가 발주자에게서 받을 공사대금을 잡습니다 |
| 재산명시 | 재산을 모를 때 |
| 재산조회 | 명시로도 안 나올 때 |
| 부동산 강제경매 | 현장 부지나 다른 부동산이 있을 때 |
비용
인지대가 소송의 1/10입니다. 산식과 표는 지급명령 신청 에 정리해 두었습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 (전자신청) | 20,700원 |
| 송달료 | 당사자 수 × 5,640원 × 6회분 |
| 제증명 | 10,000원 |
| 법무사 보수 | 560,000원 + 3천만 원 초과액의 10/10,000 |
사무소가 무엇을 하나
| 무엇 | 누가 |
|---|---|
| 지급명령과 소송 가운데 고르기 | 사무소 — 금액과 다툼 가능성을 놓고 정합니다 |
| 계약서에서 지체상금·유치권 조항 보기 | 사무소 |
| 점유 중이면 점유를 지키며 함께 진행 | 사무소 — 점유를 풀지 않도록 먼저 말씀드립니다 |
| 하도급이면 직접지급 사유 가리기 | 사무소 |
| 내용증명 작성 | 사무소 |
| 시효가 지난 기성분 가리기 | 사무소 |
| 신청서 작성과 전자 접수 | 사무소 |
| 확정 뒤 압류·경매 | 사무소가 이어서 합니다 |
오시지 않아도 되나
됩니다. 계약서와 기성 서류, 현장 사진을 파일로 보내 주시면 됩니다. 사무소는 울산에 있지만 전국 어느 법원에나 전자로 접수합니다. 비대면 업무 안내 를 참고하세요.
자주 묻는 질문
공사대금도 지급명령으로 됩니까?
금액이 작아 소송까지 갈 실익이 없거나, 준공·정산이 끝났는데 돈만 안 주는 경우라면 지급명령이 맞습니다. 금액이 크고 어디까지 했는지나 하자를 다툴 것 같으면 처음부터 소를 냅니다. 사무소 사건도 두 쪽이 반반쯤 갈립니다. 그동안 오간 말을 보고 정합니다.
공사대금은 시효가 몇 년입니까?
3년입니다(민법 제163조 제3호). 설계나 감리 대금도 같습니다. 대금을 주기로 한 날부터, 없으면 공사를 마친 때부터 셉니다. 기성금은 각 기성 지급일마다 따로 갑니다. 지급명령은 신청만으로 시효가 멈춥니다.
공사가 중간에 멈췄는데 받을 수 있습니까?
받을 수 있지만 어디까지 했는지를 기성고 비율로 따져야 합니다. 그 다툼은 감정을 거쳐야 해서 지급명령으로는 정리되지 않습니다. 다만 도급인이 확인한 기성검사가 있다면 그 범위에서는 금액이 정해진 것이라 지급명령이 됩니다.
상대가 하자가 있다며 대금을 안 줍니다.
하자보수비로 상계하겠다는 주장입니다. 이 다툼은 지급명령에서 정리되지 않고 이의가 들어와 소송이 됩니다. 그런 말이 이미 나왔다면 처음부터 소를 내시는 편이 낫습니다.
늦게 끝났다고 지체상금을 물리겠다고 합니다.
공기가 늦어진 것이 누구 탓인지에 따라 달라집니다. 설계 변경이나 자재 반입 지연처럼 도급인 쪽 사정이 있었다면 감액되거나 인정되지 않는 경우도 많습니다. 오간 문자와 작업일보가 그 자료가 됩니다.
아직 현장을 지키고 있습니다. 비워 주고 지급명령을 넣어야 합니까?
아닙니다. 둘 가운데 고르는 것이 아니라 함께 합니다. 점유를 놓으면 유치권이 사라지므로(민법 제328조) 점유는 그대로 지키고, 그 위에서 지급명령을 넣습니다. 유치권은 버티는 힘이고 지급명령은 받아 내는 힘이라 서로 부딪히지 않습니다. 다만 계약서에 유치권 포기 조항이 있으면 쓸 수 없으니 계약서를 먼저 봅니다.
하도급인데 원청이 부도났습니다.
발주자에게 직접 달라고 할 수 있습니다(하도급법 제14조). 다만 통지부터 보내시면 안 되고 어느 사유에 해당하는지부터 가려야 합니다. 세 당사자가 합의한 경우는 그것으로 권리가 생기지만, 지급불능이나 2회분 이상 미지급 같은 사유는 통지가 발주자에게 닿아야 비로소 청구권이 생깁니다. 닿았다는 증명 책임이 보내는 쪽에 있어 내용증명으로 보냅니다.
비용이 얼마나 듭니까?
5,000만 원을 청구하면 인지대가 전자신청 기준 20,700원입니다. 소송이면 230,000원입니다. 여기에 송달료와 제증명 10,000원, 법무사 보수가 더해집니다. 다만 다투는 사건이라면 인지대가 열 배여도 처음부터 소가 낫습니다.
점유만 지키고 있으면 언젠가 받게 되지 않습니까?
그렇지 않습니다. 경매개시결정등기가 먼저 붙으면 그 뒤에 얻은 점유로는 낙찰자에게 유치권을 주장하지 못합니다. 또 유치권이 살아남아도 낙찰자에게 돈을 내라고 소송할 수는 없어 계속 붙잡고 있을 수 있을 뿐입니다. 받아 내려면 집행권원이 있어야 하므로 점유를 지키면서 지급명령이나 소를 함께 진행합니다.
점유를 어떻게 해야 인정됩니까?
24시간 지키실 필요는 없습니다. 밖에서 보아 차지하고 있다는 것을 알 수 있으면 됩니다. 유치권 행사 안내문을 붙이고, 출입구 잠금장치를 바꿔 관리하고, 순찰이나 출입 대장으로 기록을 남깁니다. 나중에 「언제부터 점유했느냐」와 「끊기지 않았느냐」를 다투므로 시작한 날부터 기록을 남기시는 것이 중요합니다.
지역마다 가는 곳이 다릅니다. 울산 공사대금 받는 법 (지급명령)