형식적경매 (공유물분할·청산)

나눌 수 없는 재산을 나누려면 파는 수밖에 없기 때문입니다. 땅 하나를 여럿이 나눠 가졌는데 갈라서 쓸 수 없으면 팔아서 돈으로 나누게 됩니다. 받을 돈이 있어서 하는 강제경매나 임의경매와 달리, 이것은 물건을 돈으로 바꾸는 것이 목적입니다. 자기 물건을 자기가 경매에 부치는 셈이라 낯설게 느껴지지만 다른 길이 없을 때 쓰는 방법입니다.

안 됩니다. 법이 경매로 팔라고 정해 두었습니다. 부동산중개소에 내놓아 파는 것이 아니라 법원에 경매를 신청하셔야 합니다. 그냥 파셨다가는 상속재산을 숨기거나 함부로 써 버린 것으로 보여 한정승인이 깨질 수 있고, 그러면 물려받은 것을 넘어 빚 전부를 떠안게 됩니다. 상속인이 마음대로 팔면 헐값에 넘기거나 아는 사람에게 싸게 줄 수 있어 채권자들이 나눠 가질 돈이 줄기 때문에, 공개된 자리에서 값을 매겨 팔게 하는 것입니다.

그럴 수 있습니다. 채권자가 기다리지 않고 상속받은 부동산에 강제경매를 신청하는 경우입니다. 그때는 이 절차를 따로 하지 않아도 되는 경우가 있으니 등기부를 떼어 먼저 온 것이 있는지부터 확인합니다. 다만 한정승인을 하셨으면 상속인 본인의 재산에는 손대지 못합니다. 내 집이나 내 통장에 집행이 들어왔다면 그것은 막으셔야 합니다.

채권자가 아니라 나눠 가질 사람들이 가져갑니다. 공유물을 나누는 경우라면 지분대로, 청산이라면 정해진 순서대로 나눕니다. 다만 경매를 진행하는 데 들어간 비용을 먼저 떼어 내고 나머지를 나눕니다.

나누자는 소송을 먼저 하셔야 합니다. 그 소송에서 「팔아서 나눠라」는 판결이 나오면 그것으로 경매를 신청합니다. 법원도 가능하면 금을 그어 나누는 쪽을 먼저 보지만, 그렇게 하면 쓸모가 없어지는 경우가 많아 경매로 가게 됩니다. 소송에 1년 넘게 걸리고 경매에 또 6개월에서 1년이 걸리니 시간을 넉넉히 보셔야 합니다.

낙찰자가 떠안지 않습니다. 근저당도 전세권도 가압류도 가등기도 모두 지워지고 깨끗한 등기부를 받습니다. 걸려 있던 권리자들은 사라지는 것이 아니라 팔린 돈에서 순위대로 가져가고, 그다음 남는 것을 나눕니다. 떠안을 부담이 없으니 사려는 사람이 값을 낮춰 쓸 까닭도 없어 제값을 받습니다. 다만 근저당이 많이 걸려 있으면 그들이 먼저 가져가 나눠 가질 몫이 줄어드니, 등기부를 먼저 보고 얼마나 남을지 가늠해 봅니다.

그대로 두면 청산이 끝나지 않습니다. 부동산이 남아 있는 한 청산종결등기로 갈 수 없기 때문입니다. 팔려는 노력을 해도 되지 않으면 이 경매로 정리합니다. 청산인이 신청하며, 팔린 돈으로 빚을 갚고 남은 것을 주주에게 나눕니다.

세금 매기는 기준이 다른 경매와 다릅니다. 강제경매나 임의경매는 받을 돈을 기준으로 하는데 이 경매는 받을 돈이 없어 부동산 값 전체로 잡습니다. 등록면허세가 부동산 값의 0.2%이고 지방교육세를 더하면 0.24%라, 3억짜리면 72만 원쯤입니다. 인지대는 5,000원 정액이고 송달료는 이해관계인 수에 3을 더해 5,640원의 10회분으로 셉니다. 가장 큰 몫은 예납금인데 신문공고료 22만 원과 현황조사료 7만 원이 기본이고 감정료가 부동산 값에 따라 붙습니다. 들어간 비용은 팔린 돈에서 먼저 떼어 돌려받지만 당장은 먼저 내셔야 합니다.